Câu chuyện Mua nhà vs. Thuê nhà

Cả tháng 8 vừa qua, TP.HCM chỉ bán được 177 căn hộ, trong tổng 543 căn được chào bán, ghi nhận tỷ lệ hấp thụ ở mức 33%, là mức thấp nhất trong hơn 3 năm trở lại đây.

Theo CBRE, “Sự mất cân đối cung cầu không chỉ nằm ở số lượng mà còn ở giá bán. Giá các căn hộ đang tăng quá cao, không đáp ứng đúng nhu cầu thực tế của người dân và nhà đầu tư. Đó là lý do doanh số bán hàng trên thị trường căn hộ không theo kịp đà tăng giá bán, tỷ lệ hấp thụ các dự án mới gần như không thay đổi theo năm, chỉ ở mức 72%”.

Hiện nay với giá nhà tăng cao theo mỗi quý, năm, thậm chí theo tháng, nhiều người đang đau đầu băn khoăn với bài toán nên mua hay thuê nhà, làm sao cho dòng tiền ra vào túi mình được tối ưu hoá nhất có thể, nghĩa là tiết kiệm được nhiều hơn và chi phí cũng được giảm thiểu trong dài hạn.

Việc chọn mua nhà hay thuê nhà là một quyết định quan trọng ảnh hưởng đến mọi khía cạnh trong cuộc sống của bạn, bao gồm sức khỏe tài chính, lối sống và cả các mục tiêu cá nhân. Hãy xem xét và cập nhật tình hình, thống kê hiện tại sau đây:

  • Tới cuối năm nay, giá căn hộ tầm trung tại TP.HCM được dự báo sẽ đạt mức 1,890 USD/m2 (~44 triệu đồng), tăng 34% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong khi căn hộ hạng sang hiện đã tăng gần 30% so với thời điểm đầu năm ngoái. Hiện tại, giá bán căn hộ 6 tháng đầu năm dao động từ mức thấp nhất là 1,556 USD/m2 đến cao nhất đạt 15,009 USD/m2.
  • Thời điểm nửa cuối năm 2020, giá cho thuê của một căn hộ tầm trung ở TP.HCM chỉ dao động ở mức 8-10 triệu đồng/tháng. Tuy nhiên, sau khi đại dịch Covid-19 bùng nổ, mức giá cho thuê này đã giảm đi 10-15% và đang ở mức thấp nhất trong nửa thập kỷ.
  • Mới đây, Ngân hàng Nhà nước cho biết tính đến cuối tháng 6, tổng dư nợ cho vay trên thị trường bất động sản tăng tới 14% so với năm ngoái lên 2,360 nghìn tỷ đồng. Tốc độ này còn cao hơn mức tăng trưởng tín dụng bình quân của nền kinh tế chung là 9.35% trong 6 tháng đầu năm. Do vậy, nhà nước đã và đang triển khai các chính sách nhằm thắt chặt tín dụng ở các ngân hàng, đồng thời kiểm soát lạm phát.
  • Ở khía cạnh khác, quý I/2022, TP.HCM có thu nhập bình quân (TNBQ) đạt 8.9 triệu đồng/tháng, tăng 36.5% so với quý liền kề trước. Tuy nhiên đà tăng này là do TNBQ cả năm ngoái, 2021, giảm mạnh do ảnh hưởng dịch Covid-19. Nếu so với đầu năm ngoái, thời điểm khi dịch chưa bùng phát mạnh mẽ ở Việt Nam, quý I/2021, TNBQ tháng tại TP.HCM cũng đạt ở mức khoảng 8.9 triệu đồng/tháng, như vậy đồng nghĩa gần như không ghi nhận mức tăng nào khi so sánh hai quý cùng kỳ.

Như bạn đã thấy, giá bất động sản liên tục thiết lập mặt bằng giá mới trong hai năm trở lại đây, trong khi thu nhập thì lại không tăng được bao nhiêu. Đồng thời, giá nhà ở đang tăng do phần lớn nguồn cung mới là thuộc phân khúc trung đến cao cấp, và sự thiếu hụt của các dự án nhà ở đầu tư bằng ngân sách nhà nước vào phân khúc thấp đến trung bình.

Bởi do vậy mà trong 6 tháng đầu năm, theo Batdongsan.com.vn, thị trường bất động sản ở TP.HCM tiếp tục ghi nhận sự sụt giảm về lượt quan tâm tìm kiếm so với cùng kỳ 2021, với nhu cầu tìm kiếm bất động sản bán trên toàn thị trường giảm 5%. Trong khi, ngược lại, nhu cầu tìm thuê lại tăng 22%.

Cách đây 5-6 năm trước, bạn chỉ cần bỏ ra 1-1.5 tỷ đồng là có thể mua một căn hộ tầm trung tại TP.HCM. Nhưng hiện nay, để kiếm những căn hộ cùng phân khúc với giá này thì là rất khó, bạn phải cần ít nhất 2-3 tỷ đồng trở lên. Còn đi thuê bây giờ thì chỉ cần 7-8 triệu đồng/tháng là cũng đủ để có một căn hộ tầm trung với đầy đủ nội thất. Điều này khiến nhiều người nghĩ thay vì bỏ ra 2-3 tỷ đồng để mua nhà, họ có thể bỏ số tiền đó vào một tài khoản tiết kiệm và tiền lãi nhận được hàng năm sẽ đủ dư sức để trả tiền thuê nhà cho cả năm.

Khác biệt giữa mua nhà và thuê nhà

Trong bối cảnh giá nhà liên tục lập đỉnh, thu nhập bình quân không tăng trưởng bao nhiêu, và người mua nhà khó tiếp cận vốn vay do các chính sách kiểm soát tín dụng, xu hướng thuê nhà thay vì mua đã được nhiều người lựa chọn hơn.

Tuy vậy, việc mua hay thuê nhà còn phụ thuộc phần lớn vào lối sống và tình hình tài chính của bạn. Cả hai đều yêu cầu mức thu nhập thường xuyên và ổn định, để thể hiện bạn có đủ khả năng chi trả các khoản thanh toán và các chi phí liên quan, và cũng sẽ đòi hỏi một mức độ nỗ lực nhất định từ chính bạn để duy trì mục tiêu nơi ở mong muốn của mình.

Nhưng có một số điểm khác biệt làm cho việc thuê và sở hữu tài sản khác nhau rõ ràng. Việc thuê một tài sản không đi kèm với tất cả các trách nhiệm liên quan đến quyền sở hữu nhà, đồng thời bạn có thể linh hoạt hơn về chỗ cư trú, vì bạn không nhất thiết bị ràng buộc với tài sản của mình. Trong khi sở hữu một căn hộ chung cư sẽ mang lại cho bạn một khoản đầu tư lớn và giúp bạn tích luỹ tài sản về lâu dài.

Hãy cân nhắc những lý do sau đây để giúp bạn xem xét lựa chọn nào sẽ phù hợp với mình hơn.

Hand presenting model house for home loan campaign
Nguồn ảnh: freepik.com

Với việc thuê nhà:

  • Giá thuê nhà được cố định hàng tháng, và nó thấp hơn rất nhiều so với chi phí bạn phải bỏ ra để trả góp mua nhà hàng tháng hoặc hàng năm.
  • Sẽ không phát sinh chi phí bảo trì hay sửa chữa đáng kể nào, đồng thời chi phí bảo hiểm nhà cũng sẽ thấp hơn rất nhiều đối với đi thuê.
  • Thay vào đó, bạn có thể để dành số dư tiền đó vào tài khoản tiết kiệm với mức lãi suất dao động trong khoảng 5.5%-7.3%, tuỳ ngân hàng cho các kỳ hạn 1 năm.
  • Bạn không phải lo về việc giá trị tài sản bị hao mòn
  • Tuy nhiên, bạn có thể phải đối mặt với việc tiền thuê tăng lên mỗi khi gia hạn hợp đồng thuê vào mỗi năm.

Với việc mua một căn hộ chung cư:

  • Sở hữu một căn hộ chung cư do bạn đứng tên cho phép bạn toàn quyền kiểm soát và giúp bạn cảm thấy an tâm hơn
  • Mua nhà sẽ buộc bạn phải tiết kiệm, để chi trả các khoản vay thế chấp, qua đó giúp tạo tính kỷ luật tiết kiệm cho riêng mình
  • Bạn có thể dùng căn nhà của mình để tiếp tục đi vay phòng khi gặp trường hợp khẩn cấp
  • Tuy nhiên, bạn cần phải bỏ ra một khoản tiền lớn dành cho trả trước, và dự kiến số tiền này sẽ còn tăng nhiều hơn trong tương lai khi đà tăng giá trên thị trường căn hộ được dự phóng vẫn sẽ duy trì ít nhất trong 2-3 năm tới.
  • Nếu bạn không có khả năng trả hết tiền mua căn hộ một lần mà phải vay trã góp, thì mức lãi vay hiện nay dao động trong khoảng 9%-11%/năm tuỳ ngân hàng. Chưa kể đối với các căn hộ chung cư, sau một thời gian nếu như công tác bảo hành không tốt thì có thể sẽ bị xuống cấp, và giá trị thậm chí sẽ giảm theo thời gian.

Tóm lại

  • Tỷ lệ hấp thụ bất động sản tháng 8 ở TP.HCM đạt mức thấp nhất trong hơn 3 năm trở lại đây.
  • Thị trường bất động sản đang trong tình trạng mất cân đối cung cầu giữa các phân khúc cao và thấp
  • Giá căn hộ tầm trung tại TP.HCM được dự báo tăng 34% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong khi căn hộ hạng sang hiện đã tăng gần 30% so với thời điểm đầu năm ngoái.
  • Sau khi đại dịch Covid-19 bùng nổ, mức giá cho thuê 8-10 triệu đồng/tháng trong năm 2020, đã giảm đi 10-15% và đang ở mức thấp nhất trong nửa thập kỷ.
  • Thu nhập bình quân tại TP.HCM vào quý I/2022 đạt 8.9 triệu đồng/tháng, không ghi nhận tăng trưởng nào so với quý cùng kỳ năm 2021.
  • Trong bối cảnh giá nhà liên tục lập đỉnh, thu nhập bình quân không tăng trưởng bao nhiêu, và người mua nhà khó tiếp cận vốn vay do các chính sách kiểm soát tín dụng, xu hướng thuê nhà thay vì mua đã được nhiều người lựa chọn hơn.
  • Việc mua căn hộ chung cư đầu tiên để ở có giá trị sử dung, tuy nhiên việc mua căn hộ đầu tư thì cần xem xét do tỷ suất sinh lời từ tiền thuê nhà/giá trị căn nhà hiện đang ở mức 2-3%, trong khi giá chung cư sau thời gian dài sử dụng ít khi tăng, như vậy tổng lợi nhuận (từ tiền thuê + tăng giá) thấp hơn nhiều so với gửi tiền ngân hàng.