Tititada Academy Logo
Tìm kiếm

So sánh thị trường BĐS Việt Nam và Trung Quốc 2023





Điểm nhấn chính

Điểm nhấn chính:

- Trung Quốc có thị trường nhà ở có giá trị nhất thế giới - chiếm 30% tổng giá trị nhà ở toàn cầu, khoảng 77.6 nghìn tỷ đồng. BĐS chiếm tới 30% nền kinh tế nước này.

- Năm 2020, BĐS chiếm 20.8% tổng tài sản của nền kinh tế Việt Nam, tương đương 205.26 tỷ USD trên 986.82 tỷ USD tổng tài sản của cả nước.

BĐS chiếm phần lớn tài sản tổng thể

Việt Nam

- Theo Viện Đất đai đô thị (ULI), tỷ lệ giá nhà ở/thu nhập bình quân của TP.HCM là 32.5x và Hà Nội là 18.3x.

Trong khi ở các thành phố lớn phát triển khác lại thấp hơn đáng kể, như Seoul 17.3x, Tokyo 16.1x và Singapore 13.7x.

Nhiều người mua nhà cho rằng giá BĐS Việt Nam là quá cao và họ không có khả năng mua, nhưng theo Tổng cục Thống kê, năm 2019, cả nước có 88.1% hộ gia đình sở hữu nhà riêng, thuộc nhóm cao nhất thế giới.

Lĩnh vực BĐS năm 2019 đóng góp 7.6% vào GDP, nếu tính cả giá trị đất thì con số này là 13.6%.

Năm 2020, BĐS chiếm 20.8% tổng tài sản của nền kinh tế, tương đương 205.26 tỷ USD trên 986.82 tỷ USD tổng tài sản của cả nước.

Trung Quốc

Trung Quốc có thị trường nhà ở có giá trị nhất thế giới - chiếm 30% tổng giá trị nhà ở toàn cầu, khoảng 77.6 nghìn tỷ đồng. BĐS chiếm tới 30% nền kinh tế nước này.

Tỷ lệ sở hữu nhà của Trung Quốc là gần 90%. Trong đó, 95% nhà xây dựng mới trong những năm gần đây là căn hộ cao tầng.

Tỷ lệ giá nhà ở/thu nhập bình quân của Bắc Kinh là 29.3x, Thượng Hải 24.1x và Hong Kong 26.5x.

Tính đến năm 2023, BĐS chiếm tới 70% tài sản hộ gia đình Trung Quốc.

Mô hình phát triển BĐS

Lĩnh vực BĐS của Việt Nam và Trung Quốc được phát triển nhanh chóng được xem là khá tương đồng, chủ yếu là ở việc dựa vào đòn bẩy, nợ vay và các chính sách kích thích từ Chính phủ.

Trung Quốc

Gói kích thích kinh tế 585 tỷ USD, năm 2008,nhằm vực dậy nền kinh tế, phần lớn đổ vào cơ sở hạ tầng. Điều này trực tiếp khiến giá trị đất đai tăng nhanh chóng.

Giá đất trung bình tăng gấp ba lần vào năm 2009, từ năm 2005, và tiếp tục tăng đến năm 2012. Theo sau là đầu tư 143.63 tỷ USD (990 tỷ yuan) cho dự án tái phát triển đô thị quy mô lớn trong năm 2018.

Theo Statista, tổng giá trị doanh số bán BĐS ở Trung Quốc đã tăng từ 626 tỷ USD năm 2010 lên 2.5 nghìn tỷ USD vào năm 2021.

Tổng dư nợ tín dụng cho BĐS vào khoảng 7,600 tỷ USD vào cuối năm 2021.

-  Đến quý IV/ 2022, giá trị vay mua nhà thế chấp tại các ngân hàng ở Trung Quốc đạt hơn 5.48 nghìn tỷ USD, tăng từ khoảng mức 3.43 nghìn tỷ USD vào năm 2018.

Tính đến tháng 9/2023, tổng doanh thu của các công ty BĐS (138 công ty trên SSE) tăng 2.5%/năm trong ba năm qua, đạt 369.86 tỷ USD, và hiện đang lỗ tổng thể khoảng 1.76 tỷ USD.

Việt Nam

Năm 2013, gói tín dụng 30 nghìn tỷ đồng cùng với các chính sách giảm nghĩa vụ tài chính cho các dự án nhà ở đã tạo động lực lớn cho thị trường BĐS.

Năm 2020, gói kích cầu 250 nghìn tỷ đồngnhằm hỗ trợ doanh nghiệp tháo gỡ khó khăn, cộng với việc liên tục hạ lãi suất trong năm, đã khiến thị trường BĐS một lần nữa bùng nổ trở lại (sau khi giảm chóng vánh do ảnh hưởng đại dịch).

Việc giảm lãi suất dẫn tới “cơn sốt giá đất” trong năm 2021, đặc biệt là BĐS vùng ven, và giá căn hộ cũng tăng kỷ lục ở nhiều thành phố chính.

Năm 2022, gói hỗ trợ phục hồi và phát triển kinh tế lớn nhất từ trước đến nay, 350 nghìn tỷ đồng, trong đó, gần 114,000 tỷ đồng sẽ chi cho phát triển kết cấu hạ tầng.

Năm 2023, cả nước ước tính đã và đang thực hiện trên 5,000 dự án với tổng vốn đầu tư hơn 4.5 triệu tỷ đồng, tăng hơn gấp 3 lần so với năm 2009.

Tính đến tháng 9/2023, tổng doanh thu của các công ty BĐS (68 công ty trên HoSE) tăng 11%/năm trong ba năm qua, đạt 341.3 nghìn tỷ đồng (14.22 tỷ USD), và tổng lợi nhuận đã tăng 10%/năm, hiện đạt 60.5 nghìn tỷ đồng (2.52 tỷ USD).

Trái phiếu doanh nghiệp

Những chính sách nới lỏng trên vô hình chung tạo nên thói quen vay nợ tràn lan của doanh nghiệp BĐS.

Và, do chính sách phát hành trái phiếu vẫn còn “lỏng lẻo” thời đó nên các cty BĐS đã có một thời gian phát hành trái phiếu trị giá hàng trăm nghìn triệu USD để đáp ứng nhu cầu nhà ở.

Năm 2020, dịch Covid-19 xảy ra, khiến nhu cầu mua nhà sụt giảm đột ngột và doanh số bán hàng của các cty BĐS giảm mạnh, khiến khủng hoảng thanh khoản xảy ra.

Khi không vay thêm được từ ngân hàng, nhiều doanh nghiệp lại phải tìm tới thị trường trái phiếu.

Năm 2020, tổng TPDN đạt trị giá 12 tỷ USD và đến cuối năm 2021, tăng hơn gấp đôi lên 26 tỷ USD, phần lớn liên kết với BĐS.

Năm 2022, quy mô thị trường TPDN Việt Nam đạt 14.81% GDP và dư nợ TPDN chiếm 12% tổng dư nợ của cả nền kinh tế.

Thắt chặt tiền tệ và pháp lý

Nhằm kiềm chế lạm phát cũng như tránh bong bóng bùng nổ, Trung Quốc đã có nhiều nổ lực thắt chặt lĩnh vực này như ban hành chính sách “Ba lằn ranh đỏ” và Việt Nam thì thắt chặt nguồn tín dụng đặc biệt đối với thị trường BĐS, đồng thời thắt chặt tiền tệ bằng cách tăng lãi suất.

Trung Quốc

Năm 2020, chính sách “Ba lằn ranh đỏ” được ban hành nhằm hạn chế khả năng vay mới của các doanh nghiệp BĐS và quy định tỷ lệ nợ/tài sản không vượt quá 70%.

Việc này đã kích hoạt khủng hoảng trong thị trường BĐS vào năm 2021, khi hàng loạt doanh nghiệp BĐS vấp phải quy định trên.

Mở đầu là sự sụp đổ của Tập đoàn Evergrande với khối nợ 300 tỷ USD, năm 2021, kéo sau đó là hàng loạt các tập đoàn lớn khác như Kaisa, Fantasia hay Sinic Holdings.

Đầu tư BĐS tại Trung Quốc đã giảm 10% xuống còn 1,980 tỷ USD vào năm 2022, mức thấp chưa từng có đối với nền kinh tế thứ hai thế giới này.

Tháng 2/2023, Financial Times ước tính khoảng 38% doanh nghiệp phát triển BĐS nước này đã hoặc sẽ vỡ nợ.

Việt Nam

Cuối năm 2022, NHNN đã thực hiện tăn lãi suất 2 lần với tổng mức tăng là 2%.

Cuối 2022 và đầu 2023, hầu như không có doanh nghiệp nào phát hành trái phiếu trên thị trường.

Cuối 2022, dư nợ tín dụng BĐS chiếm 21.2% tổng dư nợ cả nền kinh tế và hiện, khoảng 75% giá trị tài sản đảm bảo cho tổng dư nợ 12 triệu tỷ đồng ở hệ thống ngân hàng là BĐS.

Giá BĐS chịu áp lực lớn từ việc sụt giảm nhu cầu khiến giá trị tài sản đảm bảo trên rớt giá, cộng với ảnh hưởng từ thị trường chứng khoán giảm mạnh, nhiều doanh nghiệp BĐS chịu cảnh bán giải chấp và để ngân hàng thu tài sản.

2 tháng đầu năm 2023, khoảng 46 doanh nghiệp thông báo chậm trả lãi hoặc gốc trái phiếu với cùng lý do "chưa thu xếp kịp nguồn thanh toán”, trong đó 43% giá trị trái phiếu đáo hạn thuộc nhóm BĐS.

6 tháng đầu năm 2023, số lượng doanh nghiệp bất động sản rút lui khỏi thị trường tăng 40% so với cùng kỳ.

Hành lang pháp lý

Việc quản lý đất đai thiếu chặt chẽ và không đồng nhất giữa các tỉnh thành, thậm chí địa phương, gây ra tình trạng chậm chạp trong công tác duyệt hồ sơ, thẩm định giá các dự án cùng khu vực, và triển khai dự án.

“Tình trạng quy hoạch treo ở nhiều đô thị kéo dài, chưa cân bằng cả 3 yếu tố, gồm biến động quy mô dân số đô thị tương lai, duy trì ổn định diện tích phủ xanh và bảo đảm không gian sinh tồn mặt đất, trên không và mặt ngầm, làm tổn thương đến hình thành nền văn minh đô thị tương lai.”

Hiện nay, khung giá đất được Nhà nước ấn định giá trần và giá sàn cho các loại đất khác nhau cứ 5 năm một lần và Nhà nước điều chỉnh tăng theo giá thị trường. Việc này gây ra sốt giá, tạo ra kẻ hở cho việc thao túng giá cả và đầu cơ.

Những yếu tố khác góp phần vào tăng trưởng BĐS

Đô thị hoá nhanh chóng

Tại Việt Nam, tỷ lệ đô thị hóa của cả nước tăng từ 20% năm 1993 lên hơn gấp đôi vào năm 2022 với tỷ lệ 41.7%. Dự kiến sẽ tăng lên 53.9% vào năm 2023, theo Asiannews Network.

Trong khi Trung Quốc đã đạt tới 65% vào năm 2022, từ mức 36% vào năm 2000.

Việc đô thị hoá diễn ra nhanh chóng trong 2 thập kỷ qua là một yếu tố chính dẫn đến nhu cầu nhà ở tại các thành phố gia tăng nhanh chóng, khiến các nhà phát triển BĐS phải “chạy đua” để cung cấp các dự án mới.

Mô hình mua bán nhà hình thành trong tương lai

BĐS Trung Quốc từ lâu đã đi theo mô hình “3691” – cam kết khởi động dự án BĐS mới trong 3 tháng, bắt đầu bán hàng trong 6 tháng, hoàn thành xây dựng trong 9 tháng và trả lại tiền cho nhà đầu tư trong vòng 1 năm – để nhằm nhanh chóng đáp ứng nhu cầu nhà ở.

Tương tự ở Việt Nam, xu hướng này được rất nhiều người quan tâm. Bởi người mua chốt được giá nhà ưu đãi trước khi chúng hoàn thiện và chủ đầu tư cũng đổi lấy được tiền mặt nhanh chóng hơn để hoành thành nốt dự án.

Tuy nhiên những bất ổn đã xảy ra khi các dự án được khởi động nhanh hơn so với khả năng hoàn thành thực tế của chúng, đặc biệt vào giai đoạn đại dịch Covid.

Vốn FDI

Đến nay, đầu tư lĩnh vực BĐS có 1,100 dự án, tương đương vốn đạt 66,4 tỷ USD, chiếm 15% tổng vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, đứng thứ 2 trong tổng vốn FDI đăng ký đầu tư.

Đến cuối tháng 8/2023, FDI rót vào thị trường BĐS Việt Nam đạt 1.76 tỷ USD, giảm tới 47.2% so với cùng kỳ, chủ yếu do thị trường BĐS chưa hồi phục và thủ tục pháp lý còn rườm rà.

Trung Quốc là nước nhận vốn FDI lớn thứ hai trên thế giới, thu hút khoảng 181 tỷ USD vào năm 2021, trong đó 17.7 tỷ USD là vào thị trường BĐS. Thúc đẩy sự bùng nổ nhà ở, từ đó thúc đẩy tăng trưởng kinh tế.


Tuy nhiên, FDI vào Trung Quốc đang giảm khi các công ty giảm sự phụ thuộc vào nước này trong bối cảnh địa chính trị, chi phí gia tăng và những lo ngại về chuỗi cung ứng.


Tititada - Đầu tư chứng khoán cùng chuyên gia

Tìm hiểu thêm và nâng cao kiến thức đầu tư chứng khoán. Quản lý rủi ro đầu tư hiệu quả cùng Tititada, chuyên gia đầu tư của riêng bạn.