Bất động sản – Mô hình cộng đồng dân cư khép kín

Điểm nhấn chính: 

- Mô hình cộng đồng dân cư khép kín đề cao kiểm soát an ninh chặt chẽ và cơ sở hạ tầng đồng bộ trong một khuôn viên nhà ở. 

- Cư dân trong cộng đồng dân cư khép kín được trải nghiệm, hưởng lợi từ các tiện ích, dịch vụ đặc biệt.   

Mô hình cộng động dân cư khép kín 

Mô hình cộng động dân cư khép kín (Gated-community), hay còn được biết đến là cộng đồng biệt lập, là mô hình dân cư được quản lý, kiểm soát chặt chẽ và nằm trọn trong một khuôn viên có hệ thống bảo vệ an ninh nghiêm ngặt.    

Theo đó, điểm chung quan trọng của mô hình nhà ở này là: bất kỳ ai, nếu không được cấp quyền ra/vào sẽ không thể bước chân vào cộng đồng dân cư này. 

Cư dân sinh sống trong cộng đồng dân cư khép kín đều được trải nghiệm, hưởng lợi từ các tiện ích, dịch vụ chung khác nhau. Đó có thể là dịch vụ dọn dẹp, bảo trì đường bộ, hay các tiện ích bổ sung như hồ bơi, công viên, câu lạc bộ hoặc trung tâm thể thao, v.v.   

Các loại cộng đồng dân cư khép kín  

Trên thực tế, tùy vào loại hình dịch vụ đặc biệt được cung cấp mà các cộng đồng dân cư khép kín có thể được chia thành nhiều loại khác nhau. Theo nghiên cứu của  Edward.J.Blakely và Mary Gail Snyder, cộng đồng dân cư khép kín được chia ba loại chính sau đây:  

Cộng đồng an ninh (Security) 

Cộng đồng dân cư khép kín sở hữu đặc điểm tiêu biểu nhất, đó là mang lại sự an toàn tốt nhất cho cư dân sinh sống bên trong. Theo đó, loại cộng đồng này tập trung vào việc lắp đặt, xây dựng hệ thống kiểm soát an ninh một cách tối ưu nhất để đảm bảo cho quyền lợi, lợi ích của cư dân. 

Cộng đồng danh giá (Prestige) 

Loại hình cộng đồng dân cư khép kín này chủ yếu dành cho những người có giá trị tài sản ròng cao, hay còn biết đến là “giới siêu giàu”, những nhà tài phiệt, v.v. Theo đó, bên cạnh phải đảm bảo an ninh một cách tốt nhất, loại hình cộng đồng này luôn cố gắng mang tới những tiện ích, đặc quyền tốt nhất nhằm phục vụ cho nhu cầu xa hoa của nhóm thượng lưu này.  

Cộng đồng theo phong cách sống (Lifestyle) 

Loại hình cộng đồng dân cư phong cách sống chú trọng nhiều hơn vào những tiện ích, dịch vụ chung và cộng đồng dân cư những người sinh sống tại đây. Theo đó, cộng đồng này sẽ cung cấp các phương tiện, dịch vụ thư giãn, giải trí để cư dân tại đây có thể chia sẻ và tận hưởng các dịch vụ với nhau; và nó cũng gần giống với các khu nghỉ dưỡng.   

Lợi ích nhận được từ cộng đồng dân cư khép kín  

1. Bảo đảm an ninh 

Các lối vào của các khu dân cư đều được quản lý chặt chẽ cùng với các biện pháp đảm bảo an ninh, nhằm tối thiểu khả năng khu vực sống của bạn bị xâm lấn trái phép và mang lại cảm giác an toàn cho gia đình bạn. Điều này cũng cung cấp sự riêng tư nhiều hơn, giúp hạn chế tiếng ồn và đảm bảo không gian sống được yên tĩnh. 

2. Tiện ích 

Nhiều cộng đồng dân cư khép kín cung cấp các tiện ích riêng biệt như công viên, khu vui chơi, trung tâm thể dục, hồ bơi, sân golf và không gian công cộng. Những tiện ích này giúp nâng cao chất lượng cuộc sống cho cư dân và xây dựng tính cộng đồng cho các hộ dân cư sinh sống ở đây. 

3. Bảo trì, sửa chữa 

Các cộng đồng dân cư khép kín có thể được quản lý bởi các ban quản lý, đây là các bên chịu trách nhiệm bảo trì, sửa chữa các tiện ích chung, xây dựng cảnh quan và cơ sở hạ tầng. Nhờ đó, họ sẽ giúp bảo đảm môi trường sống được duy trì tốt nhất cho cộng đồng dân cư. 

4. Danh giá 

Một số cộng đồng dân cư khép kín được biết đến với mức độ độc quyền, danh giá nhất định, có thể nhờ mang lại chất lượng an ninh nâng cao, tiện nghi và giá trị cuộc sống cao hơn. Chính điều này có thể thu hút các cá nhân đang tìm kiếm một lối sống hoặc môi trường sống khác biệt.   

Những hạn chế cần lưu ý 

Câu hỏi đặt ra là: Liệu có đáng để bạn sống trong một cộng đồng dân cư khép kín? Mặc dù tính năng quản lý và giám sát đem lại an ninh tốt cho các hộ dân cư, song những người quá đắm chìm trong cái vẻ ngoài mà “chốn xa hoa” này mang lại, có thể vỡ mộng về sau.  

Đó là lý do tại sao bạn cần phải ưu tiên cân nhắc những nhược điểm bên cạnh những mặt tích cực mà một cộng đồng dân cư khép kín mang lại cho bạn. 

1. Chi phí 

Những tiện ích, tính năng đảm bảo an ninh một cách tốt nhất mà cộng đồng dân cư khép kín mang lại cũng đồng nghĩa với việc, cư dân tại đây sẽ phải đủ tài chính để chi trả cho cho các đặc quyền, lợi ích đó. Các khoản chi phí cơ bản có thể như: phí ban quản lý; phí an ninh và phí bảo trì cơ sở hạ tầng. Những khoản chi phí bổ sung này có thể khiến bạn căng thẳng nếu bạn không lập ngân sách cho chúng ngay từ đầu. 

2. Khả năng bị “cô lập” 

Mặt trái của việc tận hưởng các tiện ích đảm bảo chất lượng an ninh tốt nhất, chính là những cư dân sinh sống trong cộng đồng dân cư khép kín có thể bị “cô lập” với các hoạt động, giá trị cộng đồng của xã hội. Điều này có thể hạn chế sự tương tác xã hội và khả năng tạo lập giá trị cộng đồng cho xã hội.

3. Quy tắc, quy định  

Các cộng đồng dân cư khép kín thường có các quy tắc, quy định nghiêm ngặt do ban quản lý thiết lập. Các quy tắc này có thể liên quan đến diện mạo căn nhà, cảnh quan, mức độ tạo tiếng ồn ảnh hưởng đến mọi người xung quanh và thậm chí là cả quyền nuôi thú cưng. Theo đó, những quy tắc này có thể không phù hợp với sở thích cá nhân của tất cả mọi người. 

4. Khó bán lại 

Hạn mức của những lợi ích riêng biệt cũng như các khoản chi phí đi kèm có thể hạn chế khả năng bạn bán lại căn nhà của mình cho một người khác. Và, sự phức tạp của các thủ tục và giấy tờ liên quan cũng có thể khiến bạn mất nhiều thời gian. Ngoài ra, nếu nhu cầu người mua hạn chế do giá bán quá cao, việc nhà đầu tư rót tiền vào loại nhà ở này sẽ khiến họ gặp các vấn đề, tiêu biểu nhất là tính thanh khoản của bất động sản.   

Mô hình cộng đồng dân cư khép kín tại Việt Nam 

So với thị trường quốc tế, mô hình cộng đồng dân cư tại Việt Nam vẫn cần phải cải tiến, đổi mới đáng kể. Nhưng nhìn chung, các tên tuổi bất động sản tại Việt Nam giờ đây đã cũng đạt được những thành tích đáng kể, giúp ghi tên mình trong mắt giới trung, thượng lưu.  

Có lẽ tại Việt Nam, khi nhắc đến khu nhà ở dành cho giới nhà giàu, chắc hẳn ai cũng có ngay những cái tên như Phú Mỹ Hưng, Saigon Pearl, Masterise hay The Manor trong suy nghĩ của mình. Sự xuất hiện của những tên tuổi đình đám này đã thu hút sự chú ý của đông đảo những cá nhân thành đạt và giàu có.  

Trong đó, Công ty TNHH Phát triển Phú Mỹ Hưng có thể được xem là một ví dụ điển hình hơn cả và được đánh giá là nhà đầu tư – phát triển “độc nhất vô nhị” tại Việt Nam. Được thành lập từ năm 1997, đến nay, công ty đã ghi dấu ấn nhiều thành tích nổi bật với những cái “đầu tiên” như “Khu đô thị kiểu mẫu đầu tiên của cả nước”, “Dự án thu hút vốn đầu tư nước ngoài đầu tiên trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam”, v.v  

Khu đô thị Phú Mỹ Hưng, tại quận 7, với tổng diện tích trên 2,600ha, khai thác và phát triển 5 cụm đô thị, tạo thành một trung tâm thương mại, tài chính, dịch vụ, giải trí, v.v hấp dẫn không chỉ với khách hàng trong nước mà còn tại khu vực Đông Nam Á. Hiện tại, đây là nơi sinh sống của hơn 35,000 cư dân, trong đó người nước ngoài chiếm gần 50%, tạo nên một cộng đồng cư dân văn minh, đa văn hóa và đa quốc tịch.  

Giá căn hộ trong khu đô thị này dao động trong khoảng từ 30 – 70 triệu/m2   tùy loại căn hộ và khu vực của căn hộ đó. Mặc dù mức sống ngày một được nâng cao, song mô hình bất động sản này chưa phù hợp với phần lớn người có nhu cầu mua để ở.