Mỹ - Lãi suất cao nhưng giá nhà vẫn tăng mạnh

Điểm nhấn chính:

- Người Mỹ kỳ vọng giá nhà sẽ tiếp tục tăng vào năm 2024, mặc dù lãi suất vay thế chấp vẫn ở mức cao.

- Lãi suất cao và nguồn cung nhà ở hạn chế là nguyên nhân chính khiến giá nhà trung bình ở Mỹ đã tăng 56.8% từ năm 2019 đến 2024, đạt 450,000 USD.  

Người Mỹ kỳ vọng giá nhà ở sẽ tăng trở lại

Vào năm 2020, khi các hoạt động kinh doanh đóng cửa trên diện rộng và tình trạng bất ổn kinh tế liên quan đến đại dịch Covid-19, 40% người dân Mỹ cho rằng giá nhà sẽ tăng – tỷ lệ này giảm 22 điểm phần trăm so với năm 2019, theo Gallup – công ty tư vấn và phân tích đa quốc gia của Mỹ.

Khi nền kinh tế phục hồi vào năm 2021 và 2022, tỷ lệ người Mỹ dự đoán giá nhà ở địa phương sẽ tăng lên, cao kỷ lục đạt 71% và 70%. Giá bán nhà trung bình lúc đó tăng khoảng 60,000 USD mỗi năm lúc đó.

Tới năm 2023, lãi suất tăng mạnh khiến các khoản vay thế chấp mua nhà trở nên đắt đỏ hơn và giá nhà đất từ đó hạ nhiệt nhanh chóng, đặc biệt là trong quý đầu tiên của năm. Do vậy mà chỉ có 56% người Mỹ mong đợi giá trị nhà sẽ tăng lên trong năm 2023.

Và, hiện nay, năm 2024, khi giá nhà ở đã giảm nhẹ so với mức đỉnh và lãi suất vay vẫn đang neo cao, thì bất ngờ là tỷ lệ người Mỹ kỳ vọng giá nhà sẽ tăng trở lại còn cao hơn so với năm trước, đạt 68% – cao hơn cả tỷ lệ kỳ vọng giá tăng trong giai đoạn bong bóng bất động sản vào năm 2018.

Giá nhà ở trung bình ở Mỹ năm 2024 đã tăng 56.8% lên 450,000 USD từ mức 287,000 USD vào năm 2019, theo The Washington Post.  

“Nghịch lý” lãi suất cao – giá nhà tăng

Hai nguyên nhân chính có thể giải thích cho nghịch lý giá nhà tăng trong khi lãi suất vẫn neo cao ở Mỹ gồm:

1) Mất cân bằng cung và cầu: Là khi có sự thiếu hụt đáng kể về nhà ở so với nhu cầu, giá nhà có thể tăng ngay cả khi lãi suất cao.

2) Kỳ vọng lạm phát: Là khi gia tăng kỳ vọng về việc lạm phát cao kéo dài, mọi người có thể tin rằng bất động sản sẽ tiếp tục tăng giá trị, khiến họ sẵn sàng mua ngay cả khi lãi suất cao hơn.

Thị trường nhà ở của Mỹ đã dần phục hồi vào đầu năm 2024 khi doanh số bán nhà đã ghi nhận tăng nhẹ từ mức thấp nhất trong nhiều thập kỷ qua trong nửa cuối năm 2023, và các nhà xây dựng cũng bắt đầu cảm thấy lạc quan hơn về nền kinh tế. Cụ thể, là họ có nhiều hy vọng rằng Fed sẽ cắt giảm lãi suất nhiều lần bắt đầu từ quý 1/2024.

Tuy nhiên, động lực đó dường như đã bị dập tắt khi mà lạm phát của nước này tăng 3.4% svck vào tháng 4/2024, trước đó có tháng còn tăng cao hơn mức dự báo, và hiện tại vẫn còn cách khá xa so với mục tiêu lạm phát 2% của Fed.

Kể từ khi Fed có quyết định giữ nguyên lãi suất ở mức cao kỷ lục sau các cuộc họp trong 4 tháng đầu năm 2024, việc xây dựng nhà ở dành cho một gia đình đã giảm mạnh trong tháng 3, giảm 12.4% xuống mức hàng năm được điều chỉnh theo mùa là 1.02 triệu căn. Cho thấy nguồn cung nhà bị thu hẹp đáng kể, chủ yếu do chi phí xây dựng và lãi suất neo cao.

Lãi suất trái phiếu kho bạc Mỹ kỳ hạn 10 năm có lúc đóng cửa ở mức trên 4.7% trong nửa cuối tháng 4, mức cao nhất kể từ tháng 11/2023. Lãi suất thế chấp cũng theo đó tăng lên, vì nó theo dõi sát lợi suất kỳ hạn 10 năm. Theo dữ liệu của Freddie Mac, khoản vay thế chấp mua nhà có lãi suất cố định 30 năm đạt trung bình 7.17% vào cuối tháng 4, mức cao nhất trong năm nay, tuy đã có hạ nhiệt từ mức kỷ lục 23 năm đạt gần 8% hồi tháng 10/2023.

Các nhà kinh tế không kỳ vọng lãi suất thế chấp sẽ giảm đáng kể trong năm 2024 và lãi suất có thể tiếp tục tăng nếu lạm phát không đi đúng kỳ vọng của Fed. Điều này góp phần thúc đẩy nhu cầu mua nhà tăng trở lại, bởi nhiều người mua nhà không muốn chịu chi phí lãi cao hơn nếu lãi suất tăng theo kỳ vọng lạm phát cao kéo dài. Từ đó nới rộng khoảng cách giữa cung và cầu nhà ở.

Yếu tố khác gây thiếu hụt nguồn cung nhà ở là do một số chủ nhà quyết định không bán nhà vì họ muốn tiếp tục giữ mức lãi suất thế chấp mua nhà thấp mà họ đã có được từ trước. Và, với lãi suất cao hiện nay cũng hạn chế khả năng chi trả của họ nếu như mua nhà mới.

Ngoài yếu tố lạm phát và thiếu hụt nguồn cung, thì việc thâm hụt ngân sách của Mỹ tiếp tục tăng cao do chi phí lãi vay quốc gia tăng. Trong 5 tháng đầu năm tài chính, thâm hụt tăng 106 tỷ USD, tương đương +15%, lên 828 tỷ USD.

“Thâm hụt ngân sách vẫn ở mức cao trong khi các chỉ số lạm phát khác nhau vẫn ở trên mức mục tiêu. Điều đó có nghĩa là lãi suất thế chấp có thể sẽ còn neo ở mức 6% đến 7% trong thời gian còn lại của năm.” Lawrence Yun, Chuyên gia Kinh tế trưởng tại Hiệp hội Các nhà Bất động sản Quốc gia (NAR) cho biết.

Do lãi suất thế chấp vẫn ở mức trên 7%, nên hiện nay cả người mua nhà tương lai lẫn chủ sở hữu nhà hiện tại đều không thấy có đủ lý do để chuyển đi hoặc tái cấp vốn khoản vay thế chấp. Điều này khiến doanh số bán nhà đã có sẵn trên thị trường, chiếm phần lớn thị trường nhà ở, cũng giảm mạnh trong tháng 3, theo dữ liệu từ Hiệp hội Môi giới Quốc gia Mỹ.

Tính đến tháng 03/2024, theo NAR, cả nước Mỹ có nguồn cung nhà ở đủ để tiếp ứng nhu cầu trong vòng 3.2 tháng, đủ thấp để được coi đây là thị trường của người bán, nghĩa là việc tăng giá nghiêng về phía người bán hơn và họ có thể tăng giá để giảm bớt gánh nặng chi phí đầu bên họ hoặc tăng phần lợi nhuận.

Các nhà kinh tế của nước này cho biết, doanh số bán nhà đang bị chững lại vì lãi suất chưa có thay đổi lớn nào, nhưng chắc chắn là thị trường cần phải có thêm hàng tồn kho. Nhìn chung, chủ yếu là do cung vẫn không theo kịp cầu ở thị trường nhà ở Mỹ do vậy mà giá nhà tiếp tục leo thang, bất chấp lãi suất thế chấp còn đang rất cao.  

Liệu lịch sử bong bóng nhà ở năm 2008 có tái diễn?

Sự sụp đổ của thị trường nhà ở năm 2008 của Hoa Kỳ là nguyên nhân chính gây ra cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu. Hai yếu tố chính châm ngòi cho sự sụp đổ này là biến động lãi suất và lạm phát giá nhà ở.

Lãi suất trong khoảng năm 2000 – 2003 ở Mỹ đã giảm từ 6.5% xuống 1% do bong bóng dot-com và vụ tấn công khủng bố ngày 11/9/2001.

Lãi suất thấp mang lại tín dụng giá rẻ, dẫn tới việc ngày càng có nhiều người vay tiền để mua nhà. Hơn nữa, các công cụ đòn bẩy, cụ thể là các khoản thế chấp dưới chuẩn (Subprime mortgage), hỗ trợ người dân mua nhà được phát hành tràn lan. Từ đó, góp phần đẩy giá nhà ở tăng cao, dẫn tới bong bóng nhà ở.

Trong 2 năm sau, Cục Dự trữ Liên bang (Fed) đã tăng lãi suất từ ​​1.25% lên 5.25% nhằm kiềm chế lạm phát. Điều này khiến chi phí cho vay tăng đáng kể và khiến việc vỡ nợ ở các khoản vay thế chấp mua nhà ngày càng tăng, không có ai muốn mua nhà ở mức giá “thổi phồng” như vậy, nên cầu thấp hơn cung đã khiến giá nhà lao dốc nhanh hơn cả lúc tăng trước đó.

Hiện tại, năm 2024, mặc dù lãi suất liên bang của Mỹ đang ở mức cao kỷ lục trong 23 năm, 5.25 – 5.50%, nhưng giá nhà ở Mỹ lại được kỳ vọng sẽ tiếp tục tăng trở lại sau khi hạ nhiệt sau vùng đỉnh lịch sử xác lập hồi cuối năm 2022.

Lãi suất thấp gần 0% (2020) > tín dụng rẻ > nhu cầu vay thế chấp mua nhà tăng mạnh > giá nhà trung bình tăng nhanh, chạm đỉnh gần 480,000 USD vào cuối 2022 > lãi suất tăng trở lại từ 0.25% lên 5.5% trong gần 2 năm > giá nhà trung bình hạ nhiệt xuống còn 418,000 USD cuối năm 2023 > lãi suất neo cao, không đổi qua tới 2024 > giá nhà tăng trở lại, hiện ở mức trung bình 450,000 USD.

Ở Mỹ, giá bất động sản có xu hướng vận hành theo chu kỳ 18 năm và hiện tại, đã gần 16 năm kể từ vụ nổ bong bóng năm 2008. Tuy nhiên, các chuyên gia kinh tế nước này cho rằng hiện nay vẫn không có nhiều bằng chứng gì cho thấy thị trường nhà ở Hoa Kỳ đang hướng tới sự sụp đổ trên diện rộng.

Mặc dù thị trường nhà ở ở một số nơi đã trải qua sự sụt giảm giá do lãi suất cao, nhưng lượng tồn kho nhà ở đang ở mức thấp kỷ lục trong khi nhu cầu mua đang dần gia tăng trở lại. Đồng thời, các chủ nhà cũng đang ở vị thế tài chính tốt hơn so với thời điểm 2008. Bởi họ có nhiều vốn chủ sở hữu hơn trong ngôi nhà của họ và hiện có nhiều người mua hơn người bán trên thị trường. Tỷ lệ quá hạn nợ vay thế chấp cũng giảm đáng kể xuống chỉ còn 2.8% vào cuối tháng 3/2024, giảm từ mức 3.5% vào năm 2023; trong khi tỷ lệ này đạt kỷ lục vào năm 2010 với 9.3% và sau đó là năm 2020 với gần 8%. Những điều này cho thấy thị trường nhà ở chưa có dấu hiệu suy thoái và giá nhà ở mức cao hiện nay sẽ không thể giảm nhanh chóng 20-30% như hồi 2008 được.

Mặc dù kỳ vọng giá nhà tăng là vậy, nhưng khảo sát “Đánh giá của người Mỹ về thị trường nhà ở Hoa Kỳ” (tháng 04/2024) của Gallup cho thấy tỷ lệ người dân Mỹ cho rằng hiện nay là “thời điểm tốt” để mua nhà chỉ đạt 21%, đi ngang với năm 2023 và là mức thấp kỷ lục từ trước đến nay. Năm 2009 là 71%, năm 2018 là 65%, năm 2021 là 53% và năm 2022 là 33%. Cho thấy sự bi quan của công chúng về thị trường nhà ở Mỹ, là kết quả phản ánh sự kết hợp giữa giá nhà cao, lãi suất vay thế chấp cao và nguồn cung nhà ở hạn chế ở giai đoạn hiện tại.  [A1]Link blog “Nhìn lại cuộc khủng hoảng tài chính 2007 - 2008”