Điểm đáng chú ý trong Luật Đất đai sửa đổi

Điểm nhấn chính:

- Luật đất đai mới nhất có hiệu lực từ ngày 01/08/2024, được kỳ vọng là bước tiến lớn về thể chế, qua đó thúc đẩy thị trường BĐS Việt Nam phát triển minh bạch và bền vững hơn.

-  Những quy định sửa đổi sẽ góp phần khai thác và sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai để phát triển kinh tế - xã hội đất nước.  

Thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam

Năm 2022 và đặc biệt là nửa cuối năm 2022, thị trường BĐS Việt Nam gặp nhiều khó khăn do chịu ảnh hưởng từ kinh tế thế giới, kinh tế trong nước trong quá trình phục hồi phát triển sau tác động của đại dịch COVID-19. Theo đó, kể từ sau khi bùng nổ lượng giao dịch BĐS vào quý II/2022, thị trường bắt đầu trượt dốc từ quý III/2022 và duy trì tình trạng khó khăn trong suốt cả năm 2023.

Xét riêng nhóm căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, số lượng giao dịch xuống mức thấp nhất trong quý IV/2022 (chỉ có 14,349 giao dịch – bằng khoảng 28% quý III/2022); sự phục hồi còn chưa rõ ràng khi số giao dịch có chiều hướng giảm dần trong năm 2023 với lượng giao dịch 6 tháng cuối năm 2023 giảm 16.67% so với 6 tháng đầu năm. Đối với nhóm đất nền, tuy xu hướng giảm vẫn là chủ đạo trong các năm 2022-2023, nhưng điểm sáng là lượng giao dịch cao hơn.

Nguồn: Bộ Xây dựng, Tititada research

Bối cảnh khó khăn của nền kinh tế nói chung và của thị trường BĐS nói riêng đã tác động tiêu cực đến phần lớn doanh nghiệp trong ngành. Theo số liệu từ Tổng cục Thống kê, tính đến hết năm 2023, số doanh nghiệp BĐS giải thể, lên tới 1,286 doanh nghiệp, tăng 7.7% so với năm 2022.

Tình hình đăng ký doanh nghiệp BĐS năm 2023 (so với cùng kỳ năm trước)

Nguồn: VARS, Tititada research

Bước sang năm 2024, thị trường BĐS có những thay đổi nhất định. Nổi bật là niềm tin vào thị trường có sự cải thiện, lượng giao dịch BĐS thành công ghi nhận tích cực trở lại; và tỷ lệ hấp thụ chung toàn thị trường ước tăng khoảng 3.6 lần so với cùng kỳ năm 2023. Nhu cầu tìm kiếm BĐS quý I/2024 tăng lên đáng kể, đặc biệt ghi nhận số lượng đăng ký tương đối khả quan các dự án đang mở nhận đặt chỗ (booking), cho thấy sự quan tâm của người mua trước tình hình tích cực hơn của thị trường.

Trong 9 tháng đầu năm 2024, thị trường BĐS vẫn duy trì vị trí số 2 về thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), với hơn 71.5 tỷ USD (chiếm 14.5% tổng vốn đầu tư). Trong đó, Bắc Ninh là tỉnh dẫn đầu cả nước về thu hút vốn FDI với 4.513 tỷ USD. Số lượng doanh nghiệp BĐS đăng ký mới tăng 1% so với tháng 8. Đặc biệt, doanh nghiệp quay lại hoạt động tăng 40% và doanh nghiệp ngừng hoạt động có thời hạn giảm 16% so với tháng 8. Thị trường cũng ghi nhận 30,589 giao dịch thành công, gấp 2.5 lần cùng kỳ. Tính riêng quý III/2024, có 10,400 giao dịch BĐS nhà ở thành công, giảm 25.0% so với quý II song tăng tới 80.0% svck; tỷ lệ hấp thụ ở mức 51%, tăng 28 điểm % svck 2023.

Nguồn: VARS, Tititada research

Một số “vấn đề” của thị trường Bất động sản Việt Nam

Thị trường BĐS năm 2024 mặc dù ghi nhận những tín hiệu tích cực song vẫn chưa hết khó khăn và mức phục hồi không đồng đều trên các phân khúc của thị trường. Tình trạng khó khăn trên thị trường BĐS tiếp diễn, chủ yếu do những vướng mắc về mặt pháp lý còn nhiều, cụ thể: 

- Vướng mắc về quy hoạch: Tình trạng phát triển các dự án BĐS ở một số địa phương không theo quy hoạch, chưa phù hợp với nhu cầu của thị trường. Trường hợp quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt nhưng không phù hợp với quy hoạch cấp trên, hoặc căn cứ cơ sở pháp lý đã hết hiệu lực. 

- Vướng mắc về đầu tư: Trình tự thủ tục đầu tư dự án BĐS được quy định tại nhiều văn bản pháp luật, qua nhiều bước nên thực hiện thủ tục đầu tư mất nhiều thời gian. 

- Vướng mắc về giao dịch: Quy định giao dịch BĐS không bắt buộc qua sàn đã tạo ra khoảng trống pháp lý - cơ sở hình thành nên các "dự án ma", các vụ việc lừa đảo khách hàng. 

- Vướng mắc về thông tin: Cập nhật thông tin về thị trường BĐS còn nhiều khó khăn và không đáp ứng nhu cầu thực tiễn, gây ra nhiều bất cập trong công tác điều hành và quản lý thị trường BĐS.  

Điểm đáng chú ý trong luật đất đai mới nhất 2024

Cùng với Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật đất đai sửa đổi tiếp tục được thông qua trong kỳ họp Quốc hội bất thường lần thứ 5 đã tạo ra hành lang pháp lý quan trọng cho thị trường BĐS và thể hiện quyết tâm của Nhà nước và Chính phủ trong việc khôi phục và phát triển thị trường bất động sản bền vững.

Theo đó, ông Nguyễn Đắc Nhẫn - Phó Vụ trưởng Vụ Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường - chỉ ra 8 điểm mới đáng chú ý trong Luật Đất đai.

Điểm mới thứ nhất liên quan đến vấn đề phân cấp, phân quyền trong công tác quản lý nhà nước về đất đai. Theo đó, Luật Đất đai 2024 phân cấp toàn bộ thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất rừng, đất trồng lúa cho HĐND cấp tỉnh. Phân cấp cho Chính phủ phê duyệt kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia; Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh.

Điểm mới thứ hai liên quan đến vấn đề quyền của người sử dụng đất. Theo Luật Đất đai 2024, cá nhân trong nước và người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam đều là "cá nhân" sử dụng đất. Theo đó, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam có đầy đủ quyền và nghĩa vụ trong quản lý, sử dụng đất như cá nhân trong nước. Quy định này sẽ giúp nâng cao hiệu quả sử dụng đất.

Điểm mới thứ ba liên quan đến vấn đề quy hoạch sử dụng đất. Quy hoạch sử dụng đất quốc gia chỉ kiểm soát đối với đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên, đất quốc phòng, đất an ninh. Còn quy hoạch sử dụng đất cấp huyện thì nội dung đơn giản hơn.

Điểm mới thứ tư liên quan đến vấn đề thu hồi đất. Luật Đất đai 2024 quy định cụ thể điều kiện thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Điều kiện thu hồi đất là phải hoàn thành việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí tái định cư theo quy định của Luật Đất đai.

Điểm mới thứ năm liên quan đến vấn đề bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất. Luật đã sửa đổi, bổ sung nguyên tắc bồi thường theo hướng đa dạng các hình thức bồi thường, mở rộng thành phần Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để đảm bảo sự khách quan, minh bạch.

Điểm mới thứ sáu là vấn đề giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Luật Đất đai 2024 đã quy định các trường hợp giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất.

Điểm mới thứ bảy liên quan đến vấn đề tài chính đất đai. Theo đó, bỏ quy định về khung giá đất của Chính phủ; Bảng giá đất lần đầu được công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026; được điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung hàng năm.

Ngoài ra, Luật cũng quy định cụ thể 4 phương pháp định giá đất (Chính phủ đã có thêm Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27/06/2024 quy định về giá đất), bao gồm:

- Phương pháp so sánh: với các thử đất có cùng mục đích sử dụng đất và người mua đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính.

-  Phương pháp thu nhập: dựa trên thu nhập ròng của các thửa đất cùng khu vực chia cho lãi suất tiết kiệm.

- Phương pháp thặng dư: dựa trên doanh thu và chi phí triển khai dự án.

- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: lấy khung giá đất nhân với hệ số điều chỉnh.

Điểm mới thứ tám là chế độ sử dụng đất. Theo đại diện Bộ Tài nguyên và Môi trường, Luật đã mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân lên không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của cá nhân. Mở rộng đối tượng được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa cho cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp trong hạn mức được giao đất.

Nhìn chung, điểm nổi bật trong Luật Đất đai (sửa đổi) là tập trung tháo gỡ vướng mắc về định giá đất, giúp thị trường BĐS phát triển minh bạch và bền vững hơn. Bên cạnh tác động tích cực tới nguồn cung mới của toàn ngành, Luật Đất đai (sửa đổi) được đánh giá sẽ giúp các doanh nghiệp đang sở hữu dự án bị vướng mắc có thể được tháo gỡ, nổi bật gồm KDH, NLG, DXG.

Nguồn: Tổng hợp từ Báo Lao động