Thị trường condotel sắp vỡ trận

Điểm nhấn chính:

- Condotel là bất động sản kết hợp giữa nhà ở và lưu trú du lịch, nghĩa là người mua vừa có thể ở, vừa cho thuê với giá cao.

- Tuy nhiên, loại căn hộ này còn tiềm ẩn nhiều rủi ro do khung pháp lý chưa rõ ràng đồng thời thị trường bất động sản đóng băng dẫn đến thanh khoản gần như không có. 

Giai đoạn 2016-2019 có đến 12,000 sản phẩm condotel được mở bán mỗi năm, không những nguồn cung lớn mà nhiều chủ đầu tư cũng hô hào cam kết lợi nhuận đầu tư hấp dẫn lên đến 8-10%/năm (cao hơn cả nước ngoài), thậm chí có dự án đến 12%/năm. Nhưng cái gì quá tốt thì nó sẽ không thành sự thật. Hiện tại, nhiều dự án condotel gần như là sụp đổ vì không được hoạch định, phát triển một cách cẩn trọng.  

Thị trường bất động sản Condotel nguồn cung lớn, thanh khoản gần như biến mất

Tính chung cả thị trường BĐS du lịch thì có 10,000 sản phẩm du lịch, nghỉ dưỡng mở bán trong Q1 nhưng 97% trong số đó là hàng tồn kho của các dự án cũ, lượng tiêu thụ chỉ đạt 1.6% với 160 giao dịch.

Tính riêng thị trường condotel thì 90% dự án trên cả nước không có giao dịch, sức cầu xuống mức thấp nhất kể từ năm 2018. Trong khi có đến 4,800 căn mở bán, nhưng chỉ có 64 căn được tiêu thụ, lượng tiêu thụ tương đương 1%. 5 địa phương chiếm tỷ trọng nguồn cung sơ cấp cao nhất là Quảng Nam, Bình Định, Khánh Hòa, Bình Thuận và Bà Rịa – Vũng Tàu đều sụt giảm số căn mở bán 8-21% svck. Tại thủ phủ condotel một thời như Đà Nẵng gần như mất thanh khoản, không có giao dịch mua bán thứ cấp.

Mặc dù nguồn cung lớn, thanh khoản thứ cấp gần như biến mất nhưng giá sơ cấp condotel vẫn neo ở mức cao, cao nhất ở miền Trung là 180 triệu đồng/m2, còn Bắc và Nam khoảng 140-155 triệu/m2. Thay vì giảm giá bán vì chi phí vốn hiện tại đang khá cao, nhiều chủ đầu tư lại chọn áp dụng các chương trình hỗ trợ lãi suất, ưu đãi lãi suất, hay chiết khấu thanh toán nhanh nhằm kích cầu. Loại hình nhà phố/shophouse cũng có lượng giao dịch khiêm tốn, chủ yếu tập trung ở những sản phẩm có pháp lý hoàn thiện với mức giá giao động dưới 15 tỷ đồng/căn.

Tại Việt Nam, condotel kém thanh khoản và hiệu quả là vì chất lượng dự án chưa cao, mô hình trùng lặp, thiếu định hướng bền vững, chỉ chú trọng vào bán nhà hoặc cung cấp phòng chứ chưa quan tâm đến trải nghiệm khách hàng. Shophouse cũng tương tự như vậy.

Tỷ suất sinh lời cao của Condotel chính là con dao hai lưỡi

Phải nói rằng, cam kết mức lợi nhuận 8-10% sau 8-10 năm là điều không thể tưởng tượng được. Các thị trường bất động sản condotel phát triển trước trên thế giới cũng chưa có được mức cam kết này, có dự án cũng chỉ từ 5-6%/năm. Thậm chí Dự án Cocobay ở Đà Nẵng cam kết lợi nhuận lên đến 12%/năm, chưa kể, nếu đầu tư hơn 8 năm, nghĩa là từ năm thứ 9 trở đi, mức lợi nhuận NĐT nhận được sẽ nằm khoảng 15%, tức cao gần gấp đôi lãi ngân hàng.

Nhà đầu tư thì làm sao mà bỏ qua được mức lợi nhuận hấp dẫn như này, bỏ qua cả việc đánh giá rủi ro, đặc biệt là rủi ro pháp lý và năng lực của chủ đầu tư – quan trọng nhất khi đầu tư BĐS. Lưu ý rằng, đầu tư vào condotel thì nhà đầu tư chỉ có quyền sở hữu trên giấy tờ mà cũng không có quyền sử dụng bởi vì theo quy định pháo lý thì condotel là căn hộ phục vụ cho mục đích lưu trú du lịch chứ không phải để ở, quyền quản lý vẫn nằm trong tay doanh nghiệp và chờ chủ đầu tư kinh doanh có lời thì mới trả lợi nhuận. Vậy thì đến bao giờ mới thu hồi vốn, nếu không tính đến tác động của thị trường vĩ mô làm du lịch chậm lại.

Điển hình là siêu dự án Cocobay – condotel đầu tiên vỡ trận, lợi nhuận 12% và đầu tư lâu dài thì nhận được tới 15%. Cứ cho Cocobay là siêu dự án, lúc bấy giờ hoạt động kinh doanh của Thành Đô cũng chưa được công bố minh bạch, nhà đầu tư đã không đánh giá được khả năng của chủ đầu tư, mà trong đầu tư BĐS thì năng lực của chủ đầu tư là rất quan trọng. Giấy tờ pháp lý cũng chưa chắc chắn, chỉ vì lợi nhuận trước mắt 12% vài vài ngày được nghỉ dưỡng ở đấy đã khiến nhà đầu tư bị che mờ.Hay dự án khách sạn Bavico Nha Trang từng cam kết lợi nhuận 15%/năm và chủ đầu tư cam kết mua lại căn hộ bất kỳ lúc nào, trả được vài tháng đầu thì chủ đầu tư lật kèo không thể trả nổi lợi nhuận 15% và giảm xuống còn 8%.

Đến khi tình hình kinh tế chung rơi vào khó khăn, điều kiện hoạt động không thuận lợi thì chủ đầu tư lại không đủ khả năng chi trả, thì nó lại sinh ra tình trạng chủ đầu tư lừa đảo, số lượng khách hàng mất tiền thì đáng kể, ai cũng mất niềm tin. Thật ra thì chủ đầu tư cam kết lợi nhuận 8-10% trong vòng 8-10 năm bất kể biến động thị trường, nếu chủ đầu tư có nhiều vốn thì ít rủi ro, nhưng nếu chủ đầu tư rơi vào áp lực nợ vay thì dòng tiền cũng đến lúc kiệt quệ, hợp đồng bị phá vỡ. Cam kết lợi nhuận là một công cụ bán hàng rất tốt, nhưng với nguồn cung khổng lồ được tung ra thị trường như vậy thì không phải ai cũng có nhu cầu, nhất là khi bùng nổ năm 2016-2019 nhưng đến cuối 2020 đến hết 2022 lại bị ảnh hưởng bởi COVID-19 nên không có nhiều khách du lịch. Đến nay, lợi nhuận ròng từ khai thác, vận hành condotel chỉ khoảng 1.8-2.7%, hiếm có dự án nào trên 5%, thậm chí là nhiều dự án không có lợi nhuận.

Không có dự án condotel nào thành công, nhà đầu tư mất hết niềm tin, giờ là lúc có lỗ cũng phải bán.

Yếu điểm lớn nhất là pháp lý

So với các thị trường bất động sản condotel trong khu vực như Thái Lan hay Indonesia, yếu điểm lớn nhất tại Việt Nam là thiếu khung pháp lý. Cho đến nay, vẫn chưa có thông tin pháp lý của căn hộ nghỉ dưỡng, mỗi chủ đầu tư lại đưa ra những quy định khác nhau. Điều đó dẫn đến rủi ro cho nhà đầu tư khi việc chi trả khoản cam kết hoàn toàn phụ thuộc vào khả năng khai thác của đơn vị vận hành dự án condotel và khi tranh chấp xảy ra thì không có một văn bản pháp lý nào bảo vệ nhà đầu tư.

Bản chất pháp lý thật sự của condotel cũng chỉ là cho thuê căn hộ du lịch dài hạn, nhà đầu tư mua để ở du lịch, tự kinh doanh hay hợp tác với chủ đầu tư để kinh doanh, nhưng cũng không có đủ 3 quyền của người sở hữu là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt như loại hình BĐS khác, nên toàn bộ sự chi phối đều thuộc về chủ đầu tư. Nhiều chủ đầu tư lợi dụng khe hở của luật mà sử dụng “hợp đồng mua bán” thay vì “hợp đồng cho thuê” để bán cho nhà đầu tư, thực chất là để cùng đầu tư mà thôi. Chính vì vậy mà nhà đầu tư lại vô tình trở thành một người cùng chịu rủi ro với chủ đầu tư condotel.

Trước năm 2023, giấy chứng nhận sở hữu cũng chưa có mặc dù là nhà đầu tư có quyền sở hữu, một vài nơi như Khánh Hòa, Đà Nẵng thì có tiến hành cấp Giấy chứng nhận theo hình thức sở hữu chung cho condotel với mục đích sử dụng đất là Đất ở tại đô thị (không hình thành đơn vị ở). Nhưng việc này là trái với quy định pháp lý nên đã bị tạm dừng, Đà Nẵng cũng đã có phương án để thu hồi Giấy chứng nhận cho condotel này.

Cho dù có giấy chứng nhận sở hữu trong trường hợp này, thì nhà đầu tư cũng không thể tự mình tìm khách hàng, cũng không thể tự ý sửa chữa hay thay đổi kết cấu bên trong của condotel, không thể thuê một bên khác để quản lý condotel này, nên suy cho cùng, mọi thứ đều phải thông qua chủ đầu tư.

Chuyển condotel thành căn hộ nhằm tháo gỡ khó khăn

Tháng 5/2023, Chính phủ đã thông qua Nghị định 10/2023/NĐ-CP về việc cấp sổ đỏ cho condotel đối với các condotel đã đủ điều kiện nhằm hồi sinh phân khúc BĐS nghĩ dưỡng. Theo đó, hàng nghìn căn condotel được xây trên đất thương mại dịch vụ tại Đà Nẵng sẽ được chuyển thành đất ở đô thị và sẽ được cấp sổ hồng mang tên mới “chung cư”, cụ thể là các sản phẩm trên lô đất thuộc dự án Times Square của Nam Long.

50% căn condotel của dự án ở Cocobay cũng có cơ hội chuyển đổi thành căn hộ, điểm mấu chốt để Cocobay được chuyển thành chung cư là bởi nguồn gốc đất dự án này là đất ở. Hồ sơ dự án cho thấy, quy hoạch ban đầu được phê duyệt năm 2011 dự án có tên "Khu nghỉ dưỡng cao cấp và Nhà ở The Empire” vầ đã được UBND TP Đà Nẵng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cả 2 khu đất cho công ty Thành Đô với mục đích sử dụng là đất ở và đất sản xuất kinh doanh, thời hạn sử dụng lâu dài. Nhờ nguồn gốc đất và quy hoặc ban đầu được phê duyệt bao gồm cẩ nghỉ dưỡng và nhà ở nên khi chuyển từ condotel sang chung cư, các dự án hoàn toàn không làm thay đổi quy hoạch chung của cả vùng cũng như quy hoạch chung của Đà Nẵng. Nhưng đến tháng 3/2024 chủ đầu tư vẫn chưa gửi hồ sơ xin chuyển đổi hình thức căn hộ.

Việc cấp giấy chứng nhận cho từn căn condotel trong các dự án là rất khó do không xác định được liệu các dự án này đã đăng ký đầu tư theo Luật Kinh doanh BĐS hay không. Để có thể cấp sổ hồng, các dự án có thể phải chuẩn bị lại toàn bộ hồ sơ nhằm đáp ứng quy định. Đây được xem là vấn đề vướng mắc lớn nhất gây chậm tiến độ của nhiều dự án hiện nay, bởi luật vẫn còn mơ hồ, không quy định rõ khi nào là đủ điều kiện và đúng với quy định pháp luật, khiến cho các địa phương vẫn còn khá rụt rè trong việc cấp sổ.

Thị trường bất động sản Condotel bao giờ mới phục hồi?

Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng sẽ là loại hình phục hồi chậm nhất trong chu kỳ phát triển mới của thị trường. Lượng giao dịch chưa phục hồi vì nhiều dự án vẫn đang gặp vướng mắc về pháp lý nên chưa thể ra hàng. Về giá bán hiện nay đã giảm 50% trên thị trường thứ cấp, mức giá sơ cấp có phần tăng nhẹ so với các giai đoạn chào bán trước đó do các dự án đã gần hoàn thiện và đang được tập trung vào hạ tầng và tiện ích tuy nhiên nhà đầu tư vẩn không xác đinh khi nào nên mua bất đông sản Condotel nếu khung pháp lý không rõ ràng.

Năm 2023, một vài dự án ở khu vực Hồ Tràm, Vung Tàu được chào bán với cam kết lợi nhuận 6.5%/năm, sau thời gian cam kết sẽ được chia 90% lợi nhuận khai thác, giá sản phẩm 2.7-3.5 tỷ/căn tùy diện tích. Những dự án có pháp lý đầy đủ, được vận hành bởi thương hiệu quốc tế 4-5 sao được khách hàng ưu tiên lựa chọn. Đây là kết quả của việc các chủ đầu tư áp dụng hàng loạt chương trình ưu đãi, chiết khấu thanh toán nhanh, ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi suất.

Trong năm 2024, BĐS du lịch, nghỉ dưỡng sẽ có cơ hội cải thiện nhưng sẽ không tăng nhiều so với năm 2023, đặc biệt ở shophouse vì mỗi căn cũng phải trên 10 tỷ. Trong đó, phân khúc căn hộ biển sẽ là điểm nhấn do vừa đáp ứng nhu cầu về tính sở hữu, vừa có thể khai thác cho thuê, tạo dòng tiền.

Năm 2024, ngành du lịch đặt mục tiêu cao hơn, đón khoảng 17-18tr khách quốc tế (2023 là 12.6 triệu người), phục vụ 110 triệu lượt khách du lịch nội địa, tổng thu từ khách du lịch đạt khoảng 840 nghìn tỷ đồng. Nếu đạt được các mục tiêu trên thì BĐS nghỉ dưỡng sẽ phục hồi nhanh hơn trong các giai đoạn tiếp theo. Các biện pháp tháo gỡ khó khăn cho BĐS nghỉ dưỡng, Nghị định 10/2023 về việc cấp sổ đỏ cũng tạo thêm hy vọng cho chủ đầu tư và nhà đầu tư.

Tuy nhiên, cũng khó để phân khúc condotel phục hồi bởi vết xe đỗ của các siêu dự án, điển hình là Cocobay cho đến nay vẫn chưa thể giải quyết cho nhà đầu tư. Lòng tin của nhà đầu tư vào loại hình đầu tư này dường như là không còn vì các lời hứa suôn của chủ đầu tư và khuất mắt trong vấn đề pháp lý, năng lực và trách nhiệm của nhà đầu tư. Khi nào nên mua bất đông sản Condotel? Câu trả lời phụ thuộc vào pháp lý và để mà có được một bộ luật thật cụ thể về BĐS nghỉ dưỡng thì cũng sẽ tốn rất nhiều thời gian, liệu condotel có chờ được tới lúc đó hay không thì vẫn chưa thể trả lời.