Thực trạng Chung cư cũ Việt Nam

Điểm nhấn chính

- Nhiều chung cư cũ tại Hà Nội và Tp.HCM có nguy cơ sụp đổ bất cứ lúc nào vẫn còn đang có người dân cư trú.

- Mặc dù đã có kế hoạch di dời, cải tạo, xây mới các chung cư cũ này nhưng tiến độ vẫn còn chậm do nhiều nguyên nhân từ phía người dân lẫn chủ thầu mà mấu chốt nằm ở các quy định trong pháp lý.

Chung cư cũ – Vấn đề cũ nhưng mới

Chung cư cũ tại Việt Nam đang ngày càng trở thành một vấn đề cấp bách, không chỉ đe dọa sự an toàn của người dân mà còn ảnh hưởng tiêu cực đến diện mạo đô thị. Trong đó, chung cư cũ cấp D là mức độ hỏng hóc nặng nề nhất với tổng thể cột, dầm, sàn, mái, bê tông cốt thép và kết cấu gạch bị nứt vỡ; 70-80% kết cấu chịu lực chính bị hỏng, do đó buộc phải di dời người dân.

Mặc dù vấn đề này đã được phía Chính quyền chú ý đến từ lâu, song công tác thực hiện bị cản trở, vướng mắc do nhiều nguyên nhân từ phía góc độ của người dân lẫn chủ đầu tư mà điểm nghẽn nằm ở pháp lý. Việc ban hành Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 98 được kỳ vọng sẽ tạo ra bước đột phá trong công cuộc cải tạo và xây dựng lại các chung cư cũ.

Thực trạng chung cư cũ tại Việt Nam

Quy mô và tình trạng xuống cấp

Hà Nội

Theo thống kê năm 2020, Hà Nội có 1,579 chung cư cũ, hầu hết được xây dựng trong giai đoạn từ 1962 – 1990 (tương đương tuổi đời từ 34 – 62 năm). Trong số 401 chung cư cũ được kiểm định thì có 80 chung cư cũ cấp D. Trong 20 năm qua (từ 2005), thành phố đã triển khai 32 dự án cải tạo chung cư cũ với 18 dự án hoàn thành và 14 dự án còn đang triển khai. Theo số liệu công bố, tính đến 2024,  số dự án cải tạo chung cư cũ hoàn thành chỉ mới đạt 1.14% trên tổng số nhà chung cư cũ tại Hà Nội.

TP.HCM

Theo thống kê của Sở Xây dựng năm 2017, TPHCM có 474 chung cư cũ với 573 lô, được xây dựng từ trước năm 1975 (nghĩa là đã có tuổi đời hơn 50 năm). Qua quá trình kiểm định chất lượng, có 16 chung cư cấp D (có nguy cơ sụp đổ), 116 chung cư cấp C, 332 chung cư cấp B và 12 chung cư đã tháo dỡ hoặc chuyển đổi mục đích. Cho đến nay, TPHCM đã di dời được 454 hộ dân tại 8/16 chung cư (cấp D).

Theo chương trình hành động chỉnh trang đô thị, cải tạo chung cư cũ của Thành uy TP. Hồ Chí Minh đưa ra từ 2016 đến 2020, chỉ mới có 2 chung cư cũ được cải tạo, xây mới trên tổng số 237 chung cư theo kế hoạch đề ra, nghĩa là hoàn thành được khoảng 1% kế hoạch.

Hệ lụy đối với cư dân và đô thị:

- Một số chung cư xuống cấp nghiêm trọng khi kết cấu chịu lực gần như hư hỏng toàn bộ và có thể sụp đổ bất cứ lúc nào, ảnh hưởng đến tính mạng của người dân.

- Hệ thống ống nước và đường dây điện tại các chung cư cũ đã xuống cấp trầm trọng dễ gây ra chập điện cùng với  hệ thống PCCC không được trang bị đầy đủ, tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn và gây bất tiện đối với đời sống cư dân tại đây.

- Người dân tại các chung cư cũ cũng tự thi công thêm lồng sắt ngoài ban công hay còn gọi là “chuồng cọp” để chống trộm và tăng diện tích sử dụng nhưng điều này khiến công tác cứu hộ, cứu nạn và thoát hiểm gặp nhiều khó khăn trong khi hệ thống PCCC tại các chung cư cũ này không đảm bảo.

- Chung cư cũ do thiếu công tác bảo trì dẫn đến tình trạng tường nứt toác; các mảng sơn bạc màu, loang lổ, phủ đầy rêu; các hộ dân tự cơi nới sửa chữa để có không gian sinh hoạt do đó gây mất mỹ quan đô thị. Trong khi đó, các chung cư cũ thường tọa lạc tại các vị trí trung tâm của Hà Nội và TPHCM nơi có đông người qua lại và nhiều khách du lịch tham quan.

Nguyên nhân dẫn đến bế tắc trong cải tạo chung cư cũ 

Về phía người dân

Mặc dù sống trong cảnh thấp thỏm trong các chung cư cũ có nguy cơ sụp đổ bất cứ lúc nào, nhưng nhiều người dân vẫn không chịu di dời đến nơi tạm trú. Nguyên là là do:

- Giấy tờ phụ thuộc tại nơi ở hiện tại, ảnh hưởng đến việc cho con cái đi học và lĩnh lương hưu, trợ cấp.

- Nguồn thu nhập, kế sinh nhai phụ thuộc vào nơi ở hiện tại.

- Các chung cư được cải tạo hay xây dựng mới thường được điều chỉnh kiến trúc, theo đó mỗi căn hộ sẽ có diện tích lớn hơn nhiều so với thiết kế của căn hộ cũ, buộc người dân hiện tại phải bỏ thêm tiền rất nhiều tiền để tiếp tục được ở tại đó trong khi điều kiện kinh tế không cho phép. Do đó họ không mặn mà với việc có chủ đầu đến để xây dựng mới.

- Nỗi lo “đi dễ khó về”: nhiều người dân không muốn di chuyển đến nơi tạm cư để thực hiện công tác cải tạo do không rõ việc định giá nhà như thế nào, không thống nhất phương án bồi thường, không rõ chủ đầu tư là ai, xây dựng trong bao lâu và khi nào người dân được quay về. Ngoài ra, chính sách tạm cư sau di dời cũng chưa minh bạch do đó khiến nhiều người dân không muốn rời đi mà vẫn cố bám trụ.

Về phía chủ đầu tư

Theo Sơ Xây dựng TPHCM cho biết, về đầu tư xây mới, do ngân sách thành phố còn hạn hẹp nên các dự án xây dựng mới thay thế chung cư cũ chủ yếu được huy động từ vốn của doanh nghiệp. Chính quyền cũng đã đưa ra các giải pháp thu hút nhà đầu tư như tăng chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc và miễn tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, việc mời gọi các nhà đầu tư mới gặp nhiều khó khăn do:

Khó điều chỉnh quy hoạch và chỉ tiêu kiến trúc

Tuy nhiên, do các chung cư cũ nằm trong khu vực nội thành nên việc phê duyệt điều chỉnh các quy hoạch 1/2000 và 1/500 gặp nhiều khó khăn, vướng mắc, do đó không đảm bảo tính khả thi của dự án, khó mời gọi được các nhà đầu tư tham gia.

Không đảm bảo lợi ích kinh tế

Nhiều chung cư cấp D có diện tích nhỏ, cùng với lý do khó điều chỉnh quy hoạch nhằm thay đổi chỉ tiêu kiến trúc, do đó khó đảm bảo hiệu quả kinh tế cho nhà đầu tư tham gia.

Về mặt pháp lý

- Luật Nhà ở trước kia cho phép cơ chế miễn tiền sử dụng đất đối với nhà đầu tư nhưng theo Luật Đất đai thì không được phép thực hiện.

- Trước kia, chỉ có 2/3 dân cư đồng ý là đã có thể thu hồi mặt bằng nhưng theo quy định sau đó (Nghị định số 101/2015/NĐ-CP và theo khoản 3 Điều 110, Theo Luật Nhà ở 2024) điều kiện để có thể thu hồi mặt bằng cần sự hợp tác và đồng ý của toàn thể người dân sinh sống tại đó.

- Quá trình cải tạo và nâng cấp chung cư cũ trước đây đòi hỏi tuân thủ nghiêm ngặt các yêu cầu pháp lý theo Thông Tư 21/2016/TT-BXD.

- Không có quy định cụ thể về việc cưỡng chế di dời.

Giải pháp gỡ 'nút thắt' cải tạo chung cư cũ

Luật Nhà ở 2023 bắt đầu có hiệu lực từ 1/8/2024 và các Nghị định được ban hành sau đó đã quy định rõ hơn về vấn đề cải tạo và xây dựng lại chung cư cũ.

Chương V của Luật Nhà ở 2023:

Một số điểm thay đổi đáng chú ý như:

- Chỉ cần ít nhất 70% tổng số chủ sở hữu tham gia lấy ý kiến và 75% trong số đó đồng thuận là đã đủ điều kiện tháo dỡ công trình.

- Áp dụng hệ số K từ 1 đến 2 trong việc xác định giá trị của ô đất mà các khu chung cư, nhà tập thể cũ đang tọa lạc.

- Luật Nhà ở 2023 đã đưa ra phương án quy gom, giúp thu hút nhiều nhà đầu tư hơn thông qua việc gom các chung cư cũ thấp tầng vào một khu đất để xây dựng và cải tạo trên cơ sơ đó có thể tăng diện tích cây xanh và diện tích kỹ thuật… đồng thời cũng giúp người dân được tái định cư tại chỗ (Khoản 3, Điều 64 Luật Nhà ở 2023).

- Quy định cụ thể về việc phải thực hiện phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500, thực hiện kiểm định chung cư cũ, trước khi lựa chọn chủ đầu tư, trong khi trước đây chưa có quy định này. Đây là cơ sở quan trọng để lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và xác định, định hướng trình tự, thủ tục thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ.

- Cơ chế ưu đãi khi thực hiện dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ (Điều 63 Luật Nhà ở 2023).

- Cơ chế cưỡng chế di dời cư dân nếu chủ sở hữu, người sử dụng không thực hiện việc di dời theo quyết định. (Điều 74 Luật Nhà ở 2023).

Nhận xét từ chuyên gia

Đánh giá về cơ chế cải tạo chung cư cũ, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM cho biết cơ chế đã hấp dẫn hơn trước rất nhiều. Theo đó, chủ đầu tư dự án nhà ở chung cư cũ được hưởng lợi nhuận từ 10 - 15%, không cố định 10% như trước đây. Doanh nghiệp được chọn làm chủ đầu tư dự án cải tạo chung cư cũ được đề xuất điều chỉnh dự án như tăng thêm số tầng dự án. Một điểm đáng lưu ý nữa trong chính sách cải tạo chung cư cũ thời gian tới, ông Châu cho là cơ chế quy gom các nhà tập thể nhỏ lẻ, không thể xây dựng lại tại chỗ, tạo điều kiện cho cư dân tái định cư tại chỗ trên địa bàn phường, địa bàn quận.

Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch VARS đánh giá, những quy định mới tại Luật Nhà ở năm 2023 liên quan đến công tác cải tạo chung cư đã có tính thực tế và rõ ràng hơn nhằm bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp. Qua đó, góp phần đẩy nhanh tiến độ cải tạo, tạo bộ mặt đô thị khang trang trong thời gian tới để đáp ứng nhu cầu hội nhập phát triển.

Mục tiêu, chiến lược đề ra của chính quyền địa phương

Hà Nội

Để triển khai Đề án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn TP Hà Nội, trong hai năm 2021 - 2022, UBND TP đã ban hành 6 kế hoạch tổ chức thực hiện. Trong đó Kế hoạch số 329/KH-UBND ngày 31/12/2021 về nghiên cứu lập quy hoạch chi tiết cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn TP đã đề ra trong năm hai 2022 - 2023 chia làm 4 đợt các đơn vị liên quan sẽ phải hoàn thành tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch toàn bộ các khu, nhóm, chung cư cũ độc lập, riêng lẻ trên địa bàn TP.

Cụ thể, giai đoạn 1 gồm 18 khu chung cư, nhóm nhà chung cư, chung cư độc lập, riêng lẻ nằm tại 6 quận: Ba Đình, Đống Đa, Cầu Giấy, Thanh Xuân, Tây Hồ, Long Biên.

Giai đoạn 2 gồm 19 khu chung cư, nhóm nhà chung cư nằm tại 7 quận: Đống Đa, Hai Bà Trưng, Hoàng Mai, Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm, Tây Hồ, Long Biên.

Giai đoạn 3 gồm 7 khu chung cư, nhóm nhà chung cư nằm tại 4 quận: Đống Đa, Thanh Xuân, Hai Bà Trưng, Hoàng Mai.

Giai đoạn 4 gồm các khu chung cư, chung cư cũ độc lập, riêng lẻ còn lại. Trong đó giao nhiệm vụ cho UBND cấp huyện (nơi có các nhà chung cư cũ) chủ trì lập, trình thẩm định quy hoạch chi tiết, tổng mặt bằng và phương án kiến trúc các khu, nhóm chung cư cũ, nhà chung cư độc lập, đơn lẻ trên địa bàn quản lý.

Tuy nhiên, trên thực tế, kế hoạch trên đã hoàn toàn bị “vỡ” tiến độ khi gần hết quý I/2024 chưa có bất kỳ khu chung cư cũ nào được phê duyệt quy hoạch chi tiết.

TPHCM

TP HCM đặt chỉ tiêu đến năm 2025 hoàn tất việc cải tạo, sửa chữa 246 chung cư cũ, xuống cấp được xây dựng trước năm 1975.

Để đẩy nhanh tiến độ, lãnh đạo thành phố giao UBND các quận và TP Thủ Đức phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư (dựa trên phương án do chủ đầu tư lập và đã hoàn tất các thủ tục theo quy định) cho những dự án chưa được phê duyệt, trước khi thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Nếu gặp khó khăn, vướng mắc, các địa phương tổng hợp báo cáo, đề xuất sở, ngành hướng dẫn giải quyết theo chức năng, nhiệm vụ.

Thành phố cũng giao Sở Xây dựng hướng dẫn quy định về nhà ở với các nội dung thuộc về nhà chung cư nhiều tầng như Hệ số K (bồi thường) để quy đổi diện tích căn hộ mới; xác định giá trị căn hộ được bồi thường trong trường hợp người dân nhận tiền tự lo nơi ở mới; diện tích hành lang, cầu thang, lối đi chung; căn hộ thuộc sở hữu Nhà nước...

Mới đây, tháng 10/2024, Sở Xây dựng TPHCM bổ sung lộ trình thực hiện, ưu tiên thực hiện đối với 16 chung cư hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ cao, không đảm bảo an toàn cho người sử dụng; phân công rõ trách nhiệm của từng đơn vị cụ thể có liên quan trong đề án.

Nguồn: Tititada tổng hợp