Bất động sản đầu tư – Căn hộ chung cư

Điểm nhấn chính:   

- Một tòa chung cư lớn chứa nhiều đơn vị nhà ở, mỗi đơn vị đó được gọi là căn hộ chung cư. 

- Căn hộ chung cư có thể được xem là phương án đầu tư hữu hiệu cho nhiều nhà đầu tư, khi đòi hỏi số vốn bỏ ra ban đầu không quá cao.   

Căn hộ chung cư là gì?  

Căn hộ chung cư (Condominium hay Apartment), là thuật ngữ để chỉ một đơn vị nhà ở, thường là một phần trong tòa nhà hoặc khu chung cư lớn hơn. Nói cách khác, chung cư hay tòa nhà chung cư, sẽ bao gồm một/nhiều khu nhà ở, trong đó chứa các căn hộ - nơi các cá nhân/hộ gia đình sinh sống.  

Luật Nhà ở năm 2014 nêu rõ tiêu chuẩn để một tòa nhà được xem là chung cư như sau: “Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.”   

Các loại căn hộ chung cư phổ biến  

Trên thực tế, có nhiều loại căn hộ khác nhau để bạn có thể lựa chọn, mỗi loại có những đặc điểm và tiện ích khác biệt. Dưới đây là một số loại căn hộ chung cư phổ biến: 

- Căn hộ studio: là căn hộ nhỏ, không có vách ngăn giữa khu sinh hoạt và ngủ nghỉ, và cung cấp đầy đủ các tiện nghi như căn bếp nhỏ và phòng tắm. Thường được xem là một lựa chọn tốt cho những người độc thân, sinh viên hay các cặp vợ chồng không cần nhiều không gian sống và muốn tiết kiệm tiền thuê nhà. 

- Căn hộ một phòng ngủ: là căn hộ gồm một phòng ngủ riêng biệt, một phòng khách, khu vực bếp, một phòng vệ sinh cùng một khu vực đa chức năng (có thể tự thiết kế theo ý thích của chủ căn hộ).  

- Căn hộ hai phòng ngủ: là căn hộ được thiết kế với hai phòng ngủ riêng biệt, cũng như thêm một phòng khách, nhà bếp và phòng vệ sinh. Thường được xem là lựa chọn tốt cho gia đình hoặc nhóm bạn, những người cần nhiều không gian và sự riêng tư hơn.     

Quan điểm đầu tư vào căn hộ chung cư 

Căn hộ chung cư có thể được xem là một phương án đầu tư hữu hiệu cho nhiều nhà đầu tư, khi đòi hỏi số vốn bỏ ra ban đầu không quá cao như việc đầu tư vào các loại hình bất động sản khác như nhà phố, đất nền hay căn hộ cao cấp.  

Ví dụ, các căn hộ chung cư có giá bán trung bình khoảng 3 tỷ đồng, thì với các chính sách mua trả góp hỗ trợ cho vay 70% giá trị căn chung cư, nhà đầu tư chỉ cần bỏ ra vốn ban đầu khoảng 900 triệu đồng. Trong khi đó, nhà phố tại các thành phố lớn thường có giá bán cao hơn rất nhiều, tối thiểu rơi vào khoảng từ 6 đến 8 tỷ đồng.  

Cũng chính vì điều này, các căn hộ chung cư thường có tính thanh khoản cao hơn, nhờ đó nhà đầu tư có thể “lướt sóng” và kiếm một khoản lợi nhuận không nhỏ. Ngoài ra, việc tận dụng các tiện ích mà căn hộ chung cư sẵn có hoặc bạn có thể tự thiết kế theo ý thích và kiếm thu nhập từ việc cho thuê chúng.  

Việc đầu tư vào căn hộ có thể đem lại một số ưu điểm tài chính nổi bật sau: 

Dòng tiền 

Chung cư có xu hướng tập trung tại các khu vực đông dân cư, chẳng hạn như trung tâm thành phố hoặc các trường đại học. Nhờ sở hữu vị trí thuận lợi, chủ sở hữu căn hộ thường có thể tính giá thuê cao hơn so với mặt bằng chung và tạo một dòng thu nhập hàng tháng, hoặc có thể bán lại ở một mức giá cao hơn số vốn bỏ ra ban đầu để kiếm lời.  

Không cần bảo trì 

Sự tiện lợi cùng với chi phí bảo trì thấp là một trong những lợi điểm chính của một căn hộ chung cư. Chủ sở hữu chỉ chịu trách nhiệm bảo trì và sửa chữa (các) căn hộ riêng lẻ của họ, trong khi ban quản lý của cả chung cư sẽ chịu trách nhiệm bảo trì và quản lý các khu vực, tiện ích chung.  

Cải tạo và tăng giá trị 

Nếu bạn chọn mua một căn chung cư trống, chưa có nội thất hay trang trí, thì bạn có thể cải tạo và tân trang nó theo ý của bạn, theo cách mà có thể tăng giá trị thị trường của chúng nếu bạn có quyết định bán lại. Và , điều này cũng có thể giúp bạn nâng giá thuê nhà cao hơn cho căn chung cư đó.   

Những cân nhắc cần lưu ý 

Bảo đảm các vấn để pháp lý 

Trước khi cân nhắc mua một căn hộ để đầu tư, bạn nên tham khảo các quy định của ban quản lý chung cư cũng như các quy định của pháp luật để hạn chế các tình huống không mong muốn xảy ra sau này.   

Thông thường, để chủ sở hữu có thể cho thuê căn hộ của họ, căn hộ đó phải đáp ứng các tiêu chí như: 

- Đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ/ Hợp đồng mua bán căn hộ có xác nhận của Chủ đầu tư. 

- Căn hộ phải đáp ứng tiêu chuẩn là một “căn hộ khép kín”  

- Bảo đảm chất lượng, an toàn cho người thuê căn hộ chung cư 

- Không phát sinh tranh chấp, khiếu nại về quyền sở hữu, quyền sử dụng căn hộ chung cư sau khi đã thỏa thuận 

- Các tiện ích cơ bản như điện, nước, vệ sinh môi trường, v.v. phải được cung cấp đầy đủ 

- Lập hợp đồng cho thuê nhà chung cư và nộp thuế theo đúng quy định của pháp luật 

- Làm thủ tục khai báo tạm trú cho khách thuê  

Các khoản phí  

Mặc dù căn hộ có thể mang lại nhiều tiện nghi, song không phải chủ sở hữu hay người đi thuê cũng sẵn sàng bỏ bấy nhiêu tiền để thanh toán cho các khoản chi phí. Các khoản phí chung cư có thể gồm phí quản lý, phí dịch vụ, phí gửi xe, v.v.  

Trong đó, tùy thuộc vào khu chung cư, phí quản lý/dịch vụ có thể dao động từ 5,000 – 10,000 đồng/m2/tháng và chủ sở hữu/người thuê nhà (tùy thỏa thuận giữa hai bên) sẽ phải chi trả từ vài trăm đến hơn 1 triệu đồng cho dịch vụ này. Điều này có thể làm giảm lợi nhuận từ việc đầu tư của chủ sở hữu hoặc chi phí sinh hoạt của người đi thuê. 

Tỷ lệ lấp đầy thấp hoặc cung vượt cầu 

Khi nguồn cung căn hộ cho thuê vượt quá nhu cầu đi thuê, điều này sẽ tạo ra môi trường cạnh tranh cho các chủ sở hữu căn hộ. Để duy trì tính cạnh tranh và lấp đầy phòng trống của họ, chủ nhà có thể buộc phải hạ giá cho thuê. Như vậy, người thuê nhà sẽ nắm được nhiều quyền đàm phán giá hơn và có thể yêu cầu giảm thêm tiền thuê hoặc miễn các loại phí liên quan. 

Ngoài ra khi tỷ lệ lấp đầy thấp, chủ sở hữu căn hộ cũng có thể cung cấp thếm các tiện ích, dịch vụ hoặc tân trang mới căn hộ để thu hút và hấp dẫn thêm người đi thuê. Đồng thời, họ có thể phải đối mặt với chi phí gia tăng trong việc duy trì căn hộ của họ, để đảm bảo chúng vẫn ở trong tình trạng tốt và hấp dẫn đối với những người thuê tiềm năng.

Xem thêm: REITs là gì? Tìm hiểu về quỹ tín thác đầu tư BĐS