REITs là gì? Tìm hiểu về quỹ tín thác đầu tư bất động sản

Điểm nhấn chính:

- REITs cho phép bạn đầu tư vào bất động sản thông qua cổ phiếu của công ty hoặc qua các quỹ.

- REITs có thể là lựa chọn phù hợp nếu bạn không muốn quản lý bất động sản hoặc không thể đáp ứng một khoản trả trước đối với việc mua bất động sản.  

REITs là gì?

Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (BĐS) (REIT – Real Estate Invesment Trust) là một loại quỹ được thiết kế để đầu tư vào bất động sản hoặc các giấy tờ có giá trị tài sản gắn liền với bất động sản. Quỹ này được điều hành và sở hữu bởi một công ty gồm các cổ đông góp tiền đầu tư vào bất động sản thương mại, chẳng hạn như tòa nhà văn phòng, nhà kho, bệnh viện, trung tâm mua sắm, nhà ở sinh viên, khách sạn,… Hầu hết các REIT tập trung vào một loại tài sản cụ thể, nhưng một số REIT nắm giữ nhiều loại tài sản trong danh mục đầu tư của họ.

REITs cho phép mọi người đầu tư vào danh mục tài sản bất động sản giống như cách họ đầu tư vào các ngành khác - thông qua việc mua cổ phiếu của công ty riêng lẻ hoặc thông qua quỹ tương hỗ hoặc quỹ giao dịch trao đổi (ETF) và cho phép họ kiếm thu nhập từ cổ tức.  

Đặc điểm của REITs

Tính minh bạch: REITs được giao dịch trên các sàn giao dịch chứng khoán lớn hoạt động theo các quy tắc giống như chứng khoán niêm yết công khai khác cho mục đích quản lý và báo cáo.

Tính thanh khoản: Hầu hết REITs được giao dịch trên các sàn chứng khoán đại chúng nên dễ dàng hơn trong việc mua bán, làm tăng thêm khía cạnh thanh khoản của chúng.

Cổ tức: 90% thu nhập của REITs được dùng để chia cổ tức cho các nhà đầu tư, khoảng 10% chỉ được giữ lại để duy trì quỹ.

Lựa chọn để đa dạng hóa: Vì hầu hết REITs được giao dịch thường xuyên trên các sàn giao dịch chứng khoán nên nó mang lại cho các nhà đầu tư cơ hội đa dạng hóa danh mục đầu tư của họ. Ngoài ra, bản thân REITs cũng đã được đa dạng hóa, bởi nó đầu tư vào một danh mục bất động sản bao gồm căn hộ, khách sạn, trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê,…

Đội ngũ quản lý chuyên nghiệp: Hầu hết các quỹ REITs được quản lý bởi những nhà phân tích chuyên nghiệp và có nhiều kinh nghiệm trên thị trường.  

Phân loại Quỹ tín thác đầu tư BĐS (REITs)

1. Theo đối tượng đầu tư

- REITs khai thác bất động sản: Hiện nay, đa số các quỹ tín thác đầu tư BĐS đều hoạt động theo loại này. Theo hình thức này, REITs sẽ trực tiếp đầu tư vào dự án bất động sản và thu lợi nhuận từ việc cho thuê và chuyển giao BĐS.

- REITs cho vay: REIT cho vay cho chủ sở hữu và người điều hành bất động sản vay tiền trực tiếp thông qua thế chấp hoặc gián tiếp thông qua việc mua chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp. Thu nhập của họ được tạo ra chủ yếu nhờ biên lãi ròng - sự chênh lệch giữa lãi suất họ kiếm được từ các khoản vay thế chấp và chi phí tài trợ cho các khoản vay này. Mô hình này làm cho chúng có khả năng nhạy cảm với việc tăng lãi suất.

- REITs hỗn hợp: Đây là loại REITs kết hợp giữa hai hình thức là REITs khai thác bất động sản và REITs cho vay, nghĩa là vừa khai thác lợi nhuận từ tài sản của họ, vừa huy động vốn để cho vay.

2. Theo tổ chức

Theo mô hình tổ chức, REITs sẽ được phân thành hai loại là REITs tự quản lý và REITs được quản lý bởi các công ty bất động sản.

3. Theo cấu trúc vận hành

- REITS truyền thống: REITs truyền thống sẽ trực tiếp nắm giữ tài sản của mình, khác với DOWNREIT và UPREIT nắm giữ tài sản thông qua các đối tác. DOWNREIT được thành lập sau khi REITs trở thành công ty đại chúng. Trong trường hợp này, thay vì trực tiếp sở hữu các bất động sản,

- DOWNREIT sẽ tạo ra một cấu trúc phức tạp hơn và nắm giữ bất động sản thông qua đối tác.

- UPREIT (Umbrella partnership REIT) hình thành khi quỹ hoặc một công ty BĐS chuyển toàn bộ hoặc một phần của danh mục tài sản của mình vào REIT. Thay vì nhận lại tiền mặt cho các tài sản được chuyển giao, chủ sở hữu bất động sản thường sẽ nhận được các đơn vị cổ phần trong REIT và tiếp tục nhận lợi nhuận từ việc cho thuê và các hoạt động khác liên quan đến bất động sản.  

Những lưu ý khi đầu tư vào REITs

Sau khi hiểu REITs là gì, nếu bạn không muốn quản lý bất động sản cho thuê hoặc không thể đáp ứng một khoản trả trước đắt đỏ đối với việc mua bất động sản thì quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs) có thể là một lựa chọn phù hợp và đơn giản. REITs cung cấp một số thuộc tính hấp dẫn như tăng trưởng, thu nhập và đa dạng hóa. REITs trong lịch sử đã mang lại kết quả mạnh mẽ và mang lại thu nhập hấp dẫn so với các loại tài sản khác. Họ cung cấp sự đa dạng hóa so với các khoản đầu tư truyền thống như cổ phiếu và trái phiếu. Về mặt lịch sử, chúng cũng là một biện pháp phòng ngừa lạm phát tốt; tuy nhiên, chúng thường là những khoản đầu tư có mức tăng trưởng thấp và ít tăng giá trị vốn.

Tuy nhiên, khi đầu tư vào REITs, các nhà đầu tư cũng cần lưu ý những điều sau:

-  Nắm rõ mục tiêu đầu tư: Trước khi đầu tư vào bất kỳ loại REIT nào, hãy xác định rõ mục tiêu đầu tư của bạn. Bạn có muốn thu nhập ổn định từ cổ tức hàng tháng hay tăng giá trị vốn đầu tư dài hạn?

- Nghiên cứu kỹ lưỡng: Tìm hiểu kỹ về REITs mà bạn quan tâm, bao gồm các loại tài sản mà chúng sở hữu, mô hình kinh doanh, hiệu suất lịch sử và tiềm năng tăng trưởng trong tương lai

- Đánh giá rủi ro: Như với bất kỳ loại đầu tư nào, đánh giá và hiểu rõ rủi ro là rất quan trọng. REITs có thể chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố như thị trường bất động sản, lãi suất, và kinh tế chung.

- Đa dạng hóa: Đa dạng hóa là một phần quan trọng trong việc quản lý rủi ro đầu tư. Hãy xem xét đầu tư vào nhiều loại REITs với các loại bất động sản khác nhau để giảm thiểu tác động của rủi ro cụ thể từ một lĩnh vực bất động sản.

- Hiểu rõ chi phí và lệ phí: Trước khi đầu tư vào bất kỳ loại REITs nào, hãy hiểu rõ về các chi phí và lệ phí liên quan như phí quản lý, phí giao dịch, và phí hoạt động.  

Các REITs phổ biến ở Việt Nam

Mặc dù REITs phổ biến ở một số quốc gia phát triển, song tại Việt Nam, REITs này vẫn còn khá xa lạ. Tính đến nay, trên sàn giao dịch chứng khoán chỉ mới có một quỹ REIT được giao dịch công khai đó là FUCVREIT, Quỹ đầu tư bất động sản Techcom.

Quỹ Đầu tư Bất động sản Techcom thành lập năm 2017 với vốn điều lệ huy động ban đầu là 50 tỷ đồng, được chia thành 5 triệu chứng chỉ quỹ cho Công ty TNHH Quản lý Quỹ Kỹ thương quản lý. Techcom REIT tập trung vào đầu tư các cổ phiếu BĐS và chứng khoán được niêm yết trên sàn chứng khoán và các trái phiếu. Những mã cổ phiếu BĐS trong danh mục đầu tư của Techcom REIT bao gồm NLG, VHM và các mã khác bao gồm ACB, MBB, STB, MWG, VRE,…

Hiện chứng chỉ quỹ của Techcom REIT đang được niêm yết trên sàn HOSE với mã FUCVREIT. Từ khi niêm yết đến nay, thị giá chứng chỉ quỹ này thường dao động dưới 10,000 đồng/CCQ.

Ngoài Techcom REIT, Việt Nam cũng có những quỹ đầu tư BĐS khác nhưng cũng lụi tàn và đến nay gần như không còn được nhắc đến. Chẳng hạn như quỹ REIT đầu tiên tại Việt Nam là Indochine Land Holdings của công ty quản lý quỹ Indochina Capital, ra đời vào năm 2005 với số vốn cam kết là 42 triệu USD từ các nhà đầu tư. Sau đó, Indochina Capital tiếp tục cho ra đời ILH2 và ILH 3 vào năm 2006 và 2010 với trị giá lần lượt 265 triệu và 180 triệu USD. Đến giai đoạn 2014 - 2015, Indochina Capital lần lượt thoái toàn bộ vốn tại 3 quỹ REIT trên và đến giữa năm 2016, Công ty tuyên bố rút hoàn toàn khỏi hoạt động kinh doanh quản lý quỹ.

VinaLand Limited cũng là một quỹ REIT phổ biến của VinaCapital, ra đời vào năm 2006. Chứng chỉ quỹ này từng được niêm yết trên sàn chứng khoán London với ký hiệu VNL nhưng cũng đã hủy niêm yết vào năm 2019. Đến năm 2020, VinaCapital cũng đã thanh lý và hoàn tất giải thể VNL.

Dragon Capital và Saigon Asset Management (SAM) cũng cho ra đời 2 quỹ BĐS là Vietnam Property Fund Ltd (VPF) và Vietnam Property Holding (VPH) lần lượt vào năm 2007 và 2008. Cả 2 quỹ đều cùng đầu tư vào cổ phiếu các công ty BĐS niêm yết có kết quả kinh doanh tốt và dự án tư nhân có tỷ suất sinh lợi cao. Trong đó VPF được niêm yết trên sàn chứng khoán Dublin với tài sản quản lý (AUM) là 75 triệu USD nhưng cũng hủy niêm yết vào năm 2019. VPH được niêm yết ở sàn chứng khoán Stuttgart (Đức). Tuy nhiên, sau 10 năm hoạt động, SAM cũng đóng quỹ và sáp nhập với Vietnam Equity Holding (VEH).