Xu hướng phát triển khu đô thị tích hợp

Điểm nhấn chính:

- Khu đô thị tích hợp là là các khu đô thị có quy mô lớn, khép kín, tích hợp các tiện ích dân cư, thương mại, giải trí bên trong và được quy hoạch tổng thể đồng bộ.

- Phát triển mô hình đô thị tích hợp đồng bộ với cơ sở hạ tầng phát triển giúp giảm gánh nặng cho các đô thị trung tâm.

Khu đô thị tích hợp là gì?

Khu đô thị tích hợp (Modern township) là các khu đô thị có quy mô lớn, khép kín, tích hợp các tiện ích dân cư, thương mại, giải trí bên trong và được quy hoạch tổng thể đồng bộ. Các khu đô thị này hướng đến sự tiện lợi, tính bền vững, chất lượng cuộc sống cao hơn bằng cách tối ưu nhu cầu đi lại của cư dân trong việc tiếp cận các tiện ích thiết yếu.

Ngoài ra, các khu đô thị tích hợp còn giúp dãn mật độ dân số đối với các vùng đô thị lớn, nơi mà hệ thống giao thông đang trở nên quá tải với tốc độ đô thị hóa nhanh, thiếu hụt nhà ở giá rẻ, cơ sở hạ tầng phát triển kém đồng bộ đặc biệt là các đô thị tại Đông Nam Á.

Đặc điểm của khu đô thị tích hợp

Tích hợp tiện ích sống

Các mô hình khu đô thị tích hợp kết hợp nhiều thành tố bên cạnh các khu dân cư còn có trung tâm thương mại, trường học, cơ sở y tế, khu vui chơi nhằm đáp ứng các nhu cầu cơ bản của cư dân đô thị mà không cần thiết phải đi ra bên ngoài.

Đề cao tính bền vững

Các mô hình khu đô thị tích hợp được quy hoạch và tổ chức bài bản nhằm thân thiện với môi trường. Chẳng hạn như: các tòa nhà tiết kiệm năng lượng, pin mặt trời, hệ thống thu gom nước mưa, hệ thống xử lý rác thải là trung tâm. Ngoài ra, chủ đầu tư cũng tập trung bảo vệ hệ sinh thái tự nhiên do đây là yếu tố giúp thu hút người mua nhà.

Ứng dụng Công nghệ

Ngoài ra, các mô hình khu đô thị tích hợp còn ứng dụng công nghệ như camera giám sát, các tính năng thông minh và tự động hóa nhiều tác vụ, ... Điều này nhằm phục vụ công tác quản lý, giám sát bên trong nội khu và mang lại trải nghiệm sống hiện đại, tiện nghi nhất cho cư dân.

Thiết kế hướng về cộng đồng

Không gian sinh hoạt chung như công viên, khu vui chơi giải trí, khu vực sinh hoạt cộng đồng, sân vận động là những tiện ích được các chủ đầu tư kết hợp bên trong nội khu nhằm đáp ứng nhu cầu tương tác xã hội và kết nối của cư dân.

Kết nối

Với đặc điểm có vị trí cách xa các đô thị trung tâm từ 20-30km. Các khu đô thị này thường được quy hoạch theo mô hình TOD (transit-oriented development - phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng). Với mô hình này, các khu đô thị tích hợp thường gần với các nút giao thông lớn và được tích hợp với hệ thống giao thông công cộng như metro, bus nhanh. Khả năng tích hợp của đô thị với các loại hình giao thông công cộng giúp cư dân dễ dàng đi lại giữa khu đô thị và đô thị trung tâm.

Các yếu tố thúc đẩy phát triển mô hình khu đô thị tích hợp

Tốc độ đô thị hóa

Các thành phố lớn tại Việt Nam như Hà Nội và TPHCM chứng kiến tốc độ đô thị hóa nhanh chóng mặt. TPHCM là khu vực có tỷ lệ đô thị hóa cao nhất với 66.5% dân cư sống trong khu đô thị (2023).

Tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam được dự đoán sẽ vượt 50% vào năm 2030, tăng hơn 10 điểm % so với con số năm 2023.

Tỷ lệ đô thị hóa tăng nhanh kéo theo nhu cầu nhà ở tăng nhanh tại các đô thị. Đây đồng thời cũng tạo ra gánh nặng lên hệ thống giao thông của thành phố, đặc biệt là các đô thị lớn như Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội.

Tăng trưởng kinh tế và tầng lớp trung lưu gia tăng

Trung bình từ 2000-2024, tốc độ tăng trưởng GDP của Việt Nam đat 6.2%.

GDP đầu người tăng từ 1,180 USD năm 2000 lên 3,820 USD năm 2023.

Số lượng tầng lớp trung lưu tại Việt Nam đang gia tăng mạnh mẽ, dự kiến đạt 26% dân số trong năm 2026, tăng gấp đôi so với con số 13% tại năm 2023.

Đầu tư vào cơ sở hạ tầng

Đầu tư vào cơ sở hạ tầng như cao tốc, hệ thống metro, đường vành đai giúp các khu đô thị tích hợp tại đô thị vệ tinh dễ dàng kết nối với đô thị trung tâm. Tại TPHCM, các dự án cơ sở hạ tầng trọng điểm có thể kể đến như đường vành đai 3 và 4 đang được TPHCM gấp rút triển khai nhằm tạo kết nối với các tỉnh lân cận: Bình Dương, Long An, Đồng Nai. Ngoài ra, TPHCM cũng đang tiếp tục triển khai các tuyến metro khác trong nội thành, tương lai sẽ được kéo dài và kết nối với các đô thị vệ tinh.

Thách thức trong phát triển và quản lý khu đô thị tích hợp tại Việt Nam

Thách thức trong phát triển

(1) Vốn đầu tư lớn: Các dự án modern đòi hỏi vốn đầu tư ban đầu lớn nhằm thâu tóm được quỹ đất lớn và có thể đóng tiền sử dụng đất.

(2) Pháp lý: Do các dự án này thường có quy mô vài trăm hecta, có sự liên quan mật thiết đến quy hoạch và mỹ quan đô thị. Vì vậy, các giấy tờ pháp lý liên quan đến quy hoạch, quyền sử dụng đất và giấy phép xây dựng trở nên phức tạp lớn đối với các dự án có quy mô lớn.

(3) Phụ thuộc cơ sở hạ tầng: Các quỹ đất lớn còn sót lại thường tập trung ở xa trung tâm 30-50km, tiếp cận trung tâm qua các tuyến cao tốc và đường vành đai. Chỉ khi có được kết nối tiện lợi với đô thị trung tâm, nhu cầu đối với bất động sản tại đô thị vệ tinh mới xuất hiện.

(4) Đảm bảo tính bền vững và giá cả hợp lý: Một số đô thị tập trung xây dựng nhằm phục vụ cho mục đích nghỉ dưỡng, vui chơi giải trí, của cư dân mà không quy hoạch nơi ở dành cho lao động trong khu đô thị. Với đặc điểm cách xa đô thị vệ tinh, các lao động trong khu đô thị cần có nơi ở có giá thành phù hợp với họ trong khu đô thị đó hoặc khu đô thị sẽ thiếu nguồn lao động.

Các thách thức trên cho thấy các nhà phát triển các khu đô thị tích hợp lớn phải là các chủ đầu tư có tiềm lực tài chính lớn trên thị trường và có kinh nghiệm trong việc phát triển các khu đại đô thị.

Thách thức trong duy trì

Đảm bảo chất lượng sống của cư dân bên trong khu đô thị cũng là một thách thức lớn khác đối với chủ đầu tư dự án. Một số yếu tố giúp đảm bảo chất lượng sống của cư dân cần có như:

- An ninh túc trực 24/7

- Các tiện ích được bảo trì bảo dưỡng thương xuyên, phục vụ nhu cầu cư dân

- Cảnh quan bên trong đô thị được quản lý và chăm sóc kỹ lưỡng, đảm bảo không gian sống thoải mái.

Các khu đô thị tích hợp thành công tại Việt Nam

Ecopark Hưng Yên

Ecopark tại tỉnh Hưng Yên chào đón những gia đình đầu tiên vào năm 2012 và dự kiến ​​sẽ là nơi sinh sống của 110.000 cư dân vào năm 2030. Khu đô thị này trải dài hơn 500 ha và tập trung vào cuộc sống sinh thái, tinh hoa, nhấn mạnh vào giáo dục, kinh tế, giải trí và tính bền vững với các công viên, sân golf, trường học, bệnh viện, hệ thống năng lượng tái tạo, hệ thống giao thông hiệu quả và các sản phẩm nhà ở và thương mại đa dạng, bao gồm căn hộ, biệt thự, nhà phố và căn hộ dịch vụ.

Ecopark đã được triển khai theo nhiều giai đoạn, cho phép quá trình phát triển được lên kế hoạch tốt và dần dần. Cách tiếp cận theo từng giai đoạn cho phép các nhà phát triển thích ứng với nhu cầu thay đổi của thị trường, kết hợp phản hồi và đảm bảo thành công chung của dự án.

Thành công của Ecopark nhờ vào việc chú trọng cuộc sống thân thiện với môi trường và các hoạt động phát triển bền vững. Việc kết hợp các không gian xanh, giải pháp năng lượng tái tạo và các yếu tố thiết kế có ý thức về môi trường của dự án tạo được tiếng vang với những người mua và người chiếm dụng đô thị hiện đại đang tìm kiếm một lối sống xanh hơn.

Theo Savills tốc độ đô thị hóa tại Hưng Yên này dự kiến ​​sẽ đạt 48% vào năm 2025 (dẫn đến nhu cầu về 138.600 ngôi nhà mới) và 60% vào năm 2030, tăng từ 17% vào năm 2022. Sự gia tăng này sẽ thúc đẩy nhu cầu đối với các dự án phát triển lớn như Ecopark, nơi cung cấp các tiện ích tích hợp và các lựa chọn nhà ở hợp lý. Dịch vụ lập kế hoạch sử dụng đất của Savills.

Phú Mý Hưng

Khu đô thị Phú Mỹ Hưng tại Quận 7 TPHCM là một trong những trường hợp thành công khác về phát triển đô thị. Dự án có quy mô 433 hecta với tham vọng biến vùng đầm lầy thành trung tâm tài chính, thương mại, công nghiệp, giáo dục và dân cư. Quy hoạch toàn diện đạt được nhờ quá trình phát triển được phối hợp và theo từng giai đoạn kéo dài hơn 30 năm.

Quy hoạch này duy trì các tiêu chuẩn phát triển quốc tế, bao gồm phát triển bền vững, cam kết bảo vệ quy hoạch tổng thể và thiên nhiên, đảm bảo xây dựng bổ sung cho phát triển kinh tế xã hội và tuân thủ mọi quy định về thiết kế và xây dựng.

Giai đoạn đầu tiên bắt đầu vào năm 1993 và tập trung vào quy hoạch đô thị, phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật và trường học; mỗi giai đoạn tiếp theo đều đảm bảo cơ sở hạ tầng cộng sinh, cảnh quan đô thị, cơ sở giải trí và phát triển nhà ở và thương mại. Với nền tảng vững chắc, Phú Mỹ Hưng ngày càng cung cấp các bất động sản nhà ở và thương mại cao cấp và đang tích hợp các khuôn khổ Công nghệ vào hoạt động của mình.