Ưu và nhược điểm của khoản vay mua nhà thế chấp

Điểm nhấn chính:

- để hoàn thành mục tiêu căn nhà đầu tiên, bạn có thể sử dung khoản vay mua nhà thế chấp nhà, cho phép bạn tiếp cận khoản vốn lớn với chi phí rẻ hơn so với nhiều lựa chọn thay thế.

- Khoản vay mua nhà thế chấp thủ tục tưởng đối dễ dàng, đặc biệt đối với các dự án lớn có ngân hàng tham gia cho vay vốn, điều này có thể vừa tốt vừa xấu cho người đi vay.

- Nếu bạn không đủ khả năng thanh toán khoản thanh toán các khoản lãi và gốc theo lịch cố định của mình, bạn có thể bị mất nhà.

Theo công ty nghiên cứu Core Logic, người Mỹ đang sở hữu nhà ở mức cao kỷ lục: trung bình 300.000 USD một người vào cuối quý 2 năm 2022. Tại Việt Nam, do lãi suất đang ở mức hấp dẫn, rất nhiều bạn trẻ sau khi đã để dành được 20% thanh toán cho căn nhà đầu tiên, sẽ chọn phương án các khoản vay thế chấp để sở hữu căn nhà đầu tiên.

Khoản vay mua nhà thế chấp là gì?

Khoản vay mua nhà thế chấp cho phép bạn vay tiền của ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng dùng chính căn nhà bạn mua bằng tiền vay làm tài sản thế chấp. Mặc dù các sản phẩm cho vay khác nhau nhưng hầu hết các khoản vay mua nhà thế chấp sẽ yêu cầu khoản thanh toàn lần đầu từ 20-30% giá trị căn nhà. Theo đó, các ngân hàng sẽ cấu truc khoản vay thế chấp có giá trị 70% đến 80% giá trị căn nhà và người mua nhà sẽ phải thanh toán định kỳ hàng tháng trong một khoảng thời gian nhất định cho đến khi khoản vay được trả hết.

Bằng cách sử dụng căn nhà của bạn làm tài sản thế chấp, khoản vay mua cho phép bạn tiếp cận một khoản vay lớn với lãi suất thấp hơn nhiều so với các hình thức vay nợ không có bảo đảm khác, như thẻ tín dụng và khoản vay cá nhân, miễn là bạn có đủ vốn chủ sở hữu trong nhà của mình.

Ưu điểm của khoản vay thế chấp mua nhà

- Lãi suất cố định với các khoản thanh toán hàng tháng được ấn định trong một khoảng thời gian cố định.

- Lãi suất thấp hơn so với nhiều hình thức vay nợ thông thường khác.

- Dễ dàng kiếm được những khoản tiền lớn mà bạn có thể không đủ điều kiện nhận thông qua các con đường khác.

Nhược điểm của khoản vay thế chấp mua nhà

- Khoản thanh toán lần đầu có thể lớn và bạn sẽ mất nhiều năm để tích lũy va tiết kiếm cho khoản vay này.

- Rủi ro bao gồm việc bị tịch thu tài sản thế chấp và trở thành con nợ đối với các khoản vay của mình, nghĩa là bạn không đủ khả năng chuyển đi hoặc bán nhà nếu giá trị ngôi nhà của bạn giảm.

- Bạn có thể nhận nhiều khoản thanh toán nợ hơn bạn có thể chi trả trong tương lai.

Lãi suất đã ở mức cực kỳ thấp trong phần lớn thập kỷ qua, nhưng kỷ nguyên này dường như đang kết thúc. Cục Dự trữ Liên bang (Fed) đã tăng lãi suất nhiều lần cho đến năm 2022. Các khoản cho vay mua nhà ở vẫn tiềm ẩn rủi ro nhưng tương đối rẻ với các khoản thanh toán thấp. Khi lãi suất tăng, việc vay mượn so với vốn chủ sở hữu căn nhà của bạn có nghĩa là các khoản thanh toán lớn hơn có thể khó đáp ứng hơn nếu thu nhập của bạn giảm.

Có phải tất cả các khoản vay mua nhà thế chấp nhà đều có phí không?

Không phải tất cả các khoản vay mua nhà thế chấp nhà đều có phí. Một số người cho vay tính các khoản phí khác nhau tùy thuộc vào số tiền cho vay vốn chủ sở hữu nhà và một số không tính phí cho bất kỳ khoản vay mua nhà thế chấp nhà nào. Cũng như bất kỳ sản phẩm cho vay nào khác, hãy xem xét xung quanh để đảm bảo rằng bạn đang nhận được ưu đãi tốt nhất.

Các lựa chọn thay thế cho khoản vay mua nhà thế chấp nhà là gì?

Các lựa chọn thay thế cho khoản vay mua nhà thế chấp nhà tùy thuộc vào số tiền cần thiết và mục đích của khoản vay. Giải pháp thay thế tốt nhất cho khoản vay mua nhà là dùng tiền có sãn trong quỹ khẩn cấp hoặc trì hoãn một khoản chi phí lớn hoặc vay mượn từ người than trong gia đình nhưng không phải lúc nào cũng khả thi. Đối với một số tiền nhỏ, thẻ tín dụng có lãi suất phần trăm hàng năm (APR) 0% là một giải pháp thay thế tuyệt vời, nhưng hãy đảm bảo rằng bạn thanh toán hết trước khi hết thời gian tính lãi khuyến mãi. Đối với số tiền lớn hơn, tái cấp vốn bằng tiền mặt có thể là một lựa chọn tốt hơn.

Bạn có thể nhận được một khoản vay mua nhà mà không cần thế chấp?

Có, bạn có thể nhận khoản vay mua nhà cho dù bạn có thế chấp hay không. Rất hiếm ngân hàng cho vay mà không cần tài sản thề chấp, trong trường hợp không muốn thế chấp nhà, bạn cần phải co thể mua căn hộ với tiến độ thanh toàn dãn, hoặc ban phải chuẩn bị đủ tiền, đủ vốn chủ sở hữu để mua nhà.

Các điều kiện cho một khoản vay mua nhà thế chấp là gì?

Các yêu cầu cho vay đối với từng cá nhân, từng dự án căn hộ hay nhà ở sẽ khác nhau, nhưng nói chung, bạn sẽ cần tối thiểu 10% -20% vốn chủ sở hữu trong nhà của mình, với hầu hết những người cho vay yêu cầu 15% trở lên. Ngoài việc có đủ vốn chủ sở hữu hay là tiền thanh toàn lần đầu, bạn cũng sẽ cần tất cả những điều bình thường đi kèm với một khoản vay: bằng chứng về thu nhập như hộp đồng lao động, tín dụng tốt và tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI) tốt. Các yêu cầu về điểm tín dụng và DTI đối với khoản vay mua nhà thế chấp nhà ở thường nhẹ hơn một chút so với khoản nợ không có bảo đảm như thẻ tín dụng, vì khoản vay được đảm bảo bằng một tài sản.

Điểm mấu chốt để hoàn thành mục tiêu căn nhà đầu tiên

Ngoài việc lập mục tiêu tài chính cá nhân, đầu tư và tích lũy để có thể tiết kiệm được khoản thanh toán đầu tiên, thì điểm mấu chốt để hoàn thành mục tiêu căn nhà đầu tiên, các khoản vay mua nhà thế chấp từ lâu đã được sử dụng như một cách để người vay tiếp cận vay một số vốn lớn từ ngân hàng với lãi suất thanh toán tương đối thấp. Khi lãi suất tăng, các khoản vay mua nhà vẫn là một lựa chọn rẻ hơn so với các hình thức vay nợ khác, mặc dù bạn vẫn có nguy cơ mất nhà khi bạn không thể thanh toán các đợt thanh toàn định kỳ kịp thời.

Như trong năm 2022, với việc Fed mạnh tay tăng lãi suất cơ bản tới 6 lần, lãi suất đối với các khoản vay bằng vốn chủ sở hữu nhà và hạn mức tín dụng trên vốn chủ sở hữu nhà (HELOC) đã có những biến động đồng bộ với lãi suất của Fed, theo chiều hướng tăng. Như vậy, nhiều người đi vay đang phải trả nhiều tiền hơn để tiếp cận vốn chủ sở hữu nhà của họ. Cụ thể, trong tháng 10 lãi suất trung bình của khoản vay mua nhà thế chấp ở Mỹ là 7.29%, nhưng tới tháng 12, nó đã tăng lên mức 7.77%, có nơi lên tới 9.5%.

Nếu bạn đang vay 2.0 tỷ đồng trả trong 15 năm với lãi suất 7.5% năm thì hàng tháng bạn sẽ phải trả khoảng 18.5 triệu đồng mỗi tháng. Nếu lãi suất tang lên 9.5% thì hàng tháng bạn sẽ phải trả 20.9 triệu đồng, tức là khoản chi trả tiền mua nhà hàng tháng cua ban đã tang 13%. Điều nay có thể ảnh hưởng rất lớn đến với cuộc sống của bạn và do đó việc lập mục tiêu tài chính cá nhân và ngân sách cho căn nhà đầu tiên là rất quan trong. Nguyên tắc cơ bản là tiền thanh toán hàng tháng cho khoản vay thề chấp chi vào khoản 30-35% tổng thu nhập của hai vợ chồng bạn. 

Đồng thời, bạn phải lưu ý rằng, khi lãi suất tăng, giá nhà thường sẽ giảm, như vậy vốn chủ sở hữu nhà của bạn cũng đồng thời giảm tương ứng, nhưng khoản vay của bạn lại là cố định và không thay đổi. Rất có khả năng là bạn sẽ bị mắc nợ nhiều hơn những gì bạn đang sở hữu đối với căn nhà của mình.

Hãy chắc chắn rằng những gì bạn đang vay dựa trên vốn chủ sở hữu nhà của mình là xứng đáng với rủi ro mà bạn có thể phải đối mặt.