Báo cáo phân tích lần đầu NLG

Khuyến nghị NLG: MUA – Chu Kỳ Tăng Trưởng Doanh Thu Mạnh Mẽ Từ Năm 2025

Công ty chứng khoánSBB vừa ra báo cáo về NLG ngày 1/02/2025, khuyến nghị mua với Giá mục tiêu 12 tháng là 42,800đ/cổ phiếu, Tăng trưởng 35%.

SBBS tin tưởng CTCP Đầu tư Nam Long (HOSE – NLG) là một trong những công ty tiềm năng trong lĩnh vực bất động sản. Chúng tôi nhận định ngành này đang ở giai đoạn đầu của chu kỳ mới, và NLG có khả năng tận dụng cơ hội tăng trưởng trong tương lai.

Luận điểm đầu tư:

Nam Long có vị thế vững chắc trong lĩnh vực bất động sản nhà ở

(i) Kinh nghiệm hoạt động 33 năm trong mảng bất động sản nhà ở với thương hiệu và uy tín tốt trên thị trường khi luôn bàn giao đúng tiến độ, chất lượng sản phẩm được đánh giá cao, pháp lý dự án minh bạch.

(ii) Sở hữu quỹ đất sạch  lớn (hơn 680ha), có giá trị cao tại các vị trí đẹp, đủ cho kế hoạch phát triển dự án đến năm 2030.

(iii) Tập trung vào dòng sản phẩm trung cấp, phù hợp với nhu cầu thị trường. Đây là phân khúc tập trung nhu cầu lớn nhất của thị trường và đang diễn ra tình trạng thiếu cung trầm trọng tại Việt Nam.

(iv) Định hướng phát triển đô thị tích hợp: Nam Long đặt mục tiêu trở thành nhà phát triển đô thị tích hợp vào năm 2030, bắt đầu bằng việc triển khai các dự án quy mô lớn như Izumi City và Southgate. Việc trở thành nhà phát triển đô thị tích hợp sẽ giúp Nam Long thu về được dòng doanh thu bền vững từ quỹ đất thương mại và nâng cao biên lợi nhuận trong thời gian tới.

Chu kỳ doanh thu tăng trưởng mạnh mẽ trong giai đoạn 2025-2027

(i) Chúng tôi kỳ vọng các dự án lớn như Izumi City, Waterpoint GĐ 1 và Paragon sẽ được phát triển đúng kế hoạch và đóng góp tăng trưởng khả quan vào doanh số bán hàng, doanh thu và lợi nhuận ghi nhận trong giai đoạn 2025-2027 và dài hạn hơn. Dự án Izumi City đã được tháo gỡ pháp lý sau khi phân khu C4 Tp. Biên Hòa điều chỉnh quy hoạch.

(ii) Bên cạnh đó, chúng tôi cũng cho rằng GĐ 3 của dự án Akari City sẽ được phát triển trong ngắn hạn do Nam Long đã hoàn tất bàn giao GĐ 2 tại dự án này.

Ngành bất động sản bước vào chu kỳ tăng trưởng mới từ năm 2025 và tiếp tục là ngành dẫn dắt tăng trưởng kinh tế trong giai đoạn tới

(i) Các yếu tố kinh tế xã hội thuận lợi, thúc đẩy nhu cầu nhà ở: tốc độ đô thị hóa nhanh, cơ cấu dân số còn trẻ, tầng lớp trung lưu gia tăng, lãi suất được duy trì ở mức thấp.

(ii) Chính phủ ưu tiên phát triển các sản phẩm trung cấp phục vụ nhu cầu ở thực thông qua các gói hỗ trợ lãi suất cho người mua và hỗ trợ chính sách dành cho chủ đầu tư vào dự án trong phân khúc này.

(iii) Hệ thống khung pháp lý được cải thiện từ các luật mới liên quan tới ngành BĐS sẽ đẩy nhanh tiến độ pháp lý cho các dự án BĐS, giúp việc triển khai phát triển dự án nhanh hơn trong giai đoạn tới.

(iv) Các dự án hạ tầng đầu tư công trọng điểm xung quanh TPHCM đang được tập trung triển khai giúp gia tăng khả năng kết nối tới các quỹ đất xa hơn có giá bán vừa phải. Các dự án của NLG sẽ nhận được sự quan tâm và tỷ lệ hấp thu cao từ thị trường nhờ vào vị trí đắc địa gần các trục giao thông lớn và các dự án hạ tầng trọng điểm.

Định giá: 

- SBBS sử dụng 02 phương pháp để định giá cổ phiếu NLG, bao gồm phương pháp RNAV và P/B với trọng số lần lượt là 70% và 30%.

- SBBS khuyến nghị MUA với với giá mục 12 tháng là 42,800 đồng/cổ phiếu, kỳ vọng tăng trưởng 35% so với giá đóng cửa 31,700 đồng tại ngày 17/02/2025.

NLG - Đồng loạt triển khai 6 dự án trong giai đoạn 2025-2030

1. Cơ Cấu Cổ Đông

Nguồn: SBBS Research

Vốn điều lệ tính đến thời điểm ngày 31/12/2024 của NLG là 3,848 tỷ đồng. Đây là mức vốn điều lệ tương đối thấp so với các doanh nghiệp bất động sản niêm yết khác như Phát Đạt (8,731 tỷ đồng) hay Khang Điền (10,111 tỷ đồng) trong khi mức tài sản của Nam Long đã đạt 29,829 tỷ đồng, gần ngang ngửa với Khang Điền (31,605 tỷ đồng) và cao hơn nhiều so với Phát Đạt (22,663 tỷ đồng). Ban lãnh đạo nắm giữ 14.96% vốn điều lệ. Trong đó, ông Nguyễn Xuân Quang – CTHĐQT nắm giữ 9.99% cổ phần.Ông Nguyễn Xuân Quang và gia đình hiện đang sở hữu khoảng 20% vốn điều lệ của công ty.

Cổ phiếu của Nam Long được các nhà đầu tư ngoại ưa chuộng do đó thường hay gặp phải tình trạng kín room ngoại. Các cổ đông lớn nước ngoài quỹ Ibeworth Pte.Ltd thuộc Keppel Land nắm giữ 8.15%, nhóm quỹ ngoại của Dragon Capital nắm giữ 8.08%, Quỹ Pyn Elite Fund nắm giữ 4.03%. Trong năm 2025, Nam Long Group muốn thực hiện chào bán cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu nhằm huy động vốn để thực hiện các dự án lớn trong tương lai.

2. Quỹ đất

Quỹ đất của NLG tập trung tại Tp.HCM và các thành phố vệ tinh xung quanh Tp.HCM như Long An, Đồng Nai, Cần Thơ, Bình Dương với tổng diện tích quỹ đất đạt 681 ha. Ngoài ra, Nam Long cũng có 2 dự án tại thành phố Hải Phòng.

Các dự án tại Long An và Đồng Nai được triển khai theo mô hình đại đô thị tích hợp (Mega Township) có quy mô vài trăm hecta. Điển hình như dự án Waterfront City (Izumi City) – 170ha tại Đồng Nai và Waterpoint (355ha) tại Long An.

Nguồn: SBBS Research

3. Vị thế

Vị thế vững chắc trong phân khúc sản phẩm phù hợp nhu cầu đại chúng

Sản phẩm Nam Long tập trung phát triển là nhà ở phân khúc trung cấp, vừa túi tiền. Đây luôn là phân khúc thiếu nguồn cung tại thị trường TPHCM và người mua khi tìm kiếm nhà ở phân khúc trung cấp là để phục vụ nhu cầu ở thật.

Tiềm năng từ quỹ đất thương mại

Nam Long định vị mình là nhà phát triển bất động sản tích hợp, là các khu đô thị có các tiện ích tích hợp bên trong nội khu. Hiện tại, NLG phát triển hai dự án đô thị tích hợp lớn là Waterpoint và Izumi, trong đó khoảng 65% diện tích đất của dự án được dành cho các tiện ích. Do đó chúng tôi cho rằng NLG đang sở hữu quỹ đất thương mại lớn dành cho giáo dục, thương mại và y tế. Một phần đất thuộc dự giai đoạn 1 của dự án Waterpoint đã được triển khai xây dựng trường liên cấp EMASI. Trong tương lai, Nam Long dự kiến có kế hoạch chuyển nhượng hoặc cho thuê thêm một phần trong quỹ đất thương mại của mình và một phần sẽ được công ty tự triển khai.

Đa dạng hóa nguồn thu

Ngoài doanh thu từ hoạt động bàn giao và chuyển nhượng bất động sản, Nam Long cũng đẩy mạnh các hoạt động cung cấp dịch vụ và cho thuê bất động sản. Điển hình như là Nam Long đã kí kết hợp tác với Anabuki Housing Service – một trong những Công ty Quản lý BĐS uy tín tại Nhật Bản. Anabuki Housing Service vận hành Anabuki NL Housing Service để cung cấp dịch vụ quản lý bất động sản trọn gói theo tiêu chuẩn Nhật Bản cho các KDC và các bất động sản thương mại của NLG, góp phần hoàn thiện chuỗi giá trị trong phát triển bất động sản của NLG. Ngoài ra, chúng tôi cũng kỳ vọng NLG sẽ nhận được dòng doanh thu ổn định hơn từ mảng cho thuê bất động sản thương mại trong tương lai với quỹ đất thương mại tại các dự án quy mô lớn.

Tiềm năng tăng trưởng lợi nhuận cao trong 05 năm tới

Theo dự phóng của chúng tôi, trong 5 năm tiếp theo, doanh thu và lợi nhuận của Nam Long tăng trưởng theo tốc độ trung bình 21.6%/năm và 33.8%/năm.

Nếu có bất kỳ thắc mắc nào về báo cáo, có thể liên lạc với bộ phận phân tích của SBBS qua email [email protected].