Lãi suất ảnh hưởng như thế nào đến thị trường nhà ở?

Điểm nhấn chính:

- Lãi suất có thể tăng hoặc giảm trong tương lai theo chu kỳ kinh tế. Kiến thức đầu tư tài chính đường cong lợi suất trái phiếu chính phủ kỳ hạn 5 năm hoặc 10 năm cũng như các chính sách của NHNN có thể giúp bạn lựa chọn được khoản vay mua nhà phù hợp với tài chính cá nhân.

- Khoản thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh thường đem lại nhiều lợi ích hơn cho người đi vay trong bối cảnh lãi suất gia tăng và được dự đoán sẽ giảm trong tương lai.

- Khi lãi suất được dự đoán sẽ ổn định hoặc tăng, bạn nên cân nhắc khoản thế chấp có lãi suất cố định.

Xu hướng mua nhà với khoản vay thế chấp đang diễn ra, đặc biệt khi giá nhà tăng cao và việc để dành 100% trước khi xuống tiền mua nhà sẽ không phù hợp, vì có thể phải đợi rất lâu. 

Khi sử dụng khoản vay mua nhà thế chấp, lãi suất của khoản vay rất quan trọng. Đặc biệtLãi suất có thể tăng hoặc giảm trong tương lai, theo chu kỳ kinh tế. Kiến thức đầu tư tài chính cơ bản về lãi suất sẽ giúp bạn lập mục tiêu tài chính cá nhân mua căn nhà đầu tiên dễ dàng hơn. 

Các khoản vay mua nhà thế chấp thường có hai loại lãi suất là lãi suất cố định và lãi suất có thể điều chỉnh, ngoài ra cũng có một số khoản vay thế chấp kết hợp giữa hai hình thức lãi suất này. Sự hiểu biết cơ bản về lãi suất và những ảnh hưởng kinh tế khi lãi suất thay đổi trong tương lai, có thể giúp bạn đưa ra các quyết định về việc vay mua nhà thế chấp, và cả những khoản vay khác.

Kiến thức đầu tư tài chính: Lãi suất vay thế chấp được xác định như thế nào?

Lãi suất vay là tỷ lệ phần trăm số tiền mà ngân hàng tính lãi cho người đi vay trên khoản vay ban đầu. Mức lãi suất của các ngân hàng được xác định bởi một số yếu tố, chẳng hạn như tình hình nền kinh tế và chính sách tiền tệ của quốc gia. Ngân hàng trung ương của một quốc gia đưa ra mức lãi suất điều hành, hay lãi suất cơ bản, để các ngân hàng sử dụng nhằm xác định tỷ lệ phần trăm hàng năm (APR) mà họ áp dụng.

Các ngân hàng trung ương có xu hướng tăng lãi suất khi lạm phát cao vì lãi suất cao hơn sẽ làm tăng chi phí đi vay, điều này kìm hãm nhu cầu đi vay và nhu cầu chi tiêu của mọi người, từ đó giúp kéo lạm phát xuống lại.

Khoản vay thế chấp có lãi suất cố định

Một khoản vay mua nhà có lãi suất cố định sẽ không thay đổi trong suốt thời hạn của khoản vay. Tuy nhiên, các khoản thế chấp có lãi suất cố định có thời hạn dài, như 30 năm, trên thực tế thường có vòng đời ngắn hơn, do khi lãi suất giảm, người đi vay có thể tất toán khoản vay để chuyển sang một gói thế chấp khác hoặc tái cấp vốn khoản thế chấp của họ với lãi suất thấp hơn. 

Theo Tổng điều tra dân số và nhà ở tại Việt Nam, nhu cầu mua và sử dụng nhà ở trong một khoảng thời gian dài, trên 20 năm, của người dân là khá lớn. Theo đó, bạn nên cân nhắc kỹ lưỡng giữa khoản vay thế chấp có lãi suất cố định và có lãi suất có thể điều chỉnh để đem lại lợi ích tài chính tốt nhất cho bản thân.

Ngoài ra, nên lưu ý rằng,  lãi suất khoản vay mua nhà thế chấp có mối tương quan khá cao với giá trái phiếu chính phủ. Điều này cũng có nghĩa là lãi suất của các khoản thế chấp có lãi suất cố định cũng sẽ tăng hoặc giảm cùng chiều với lợi suất trái phiếu chính phủ.

Lợi suất của trái phiếu là một con số thể hiện mối liên hệ giữa lãi suất coupon và giá trái phiếu. Những kỳ vọng vào nền kinh tế sẽ xác định giá và lợi suất của trái phiếu chính phủ, cũng như cung và cầu đối với trái phiếu. Lạm phát được coi là “kẻ thù số một” của trái phiếu, bởi nó làm giảm giá trị các khoản thanh toán trái phiếu trong tương lai. Do đó, khi lạm phát ở mức cao hoặc dự kiến sẽ gia tăng, giá trái phiếu sẽ giảm, nghĩa là lợi suất của chúng thì sẽ tăng lên, bởi hai yếu tố này có mối quan hệ ngược chiều.

Khoản vay thế chấp có lãi suất điều chỉnh

Lãi suất của khoản thế chấp có lãi suất điều chỉnh có thể thay đổi hàng tháng, 6 tháng một lần, hàng năm…, tùy thuộc vào các điều khoản của khoản thế chấp. Lãi suất điều chỉnh sẽ bằng lãi suất tham chiếu cộng với biên độ được xác định trong một khoảng cố định.

Lãi suất tham chiếu có thể thay đổi, trong khi biên độ là cố định trong suốt thời gian thế chấp. Ví dụ: nếu lãi suất tham chiếu là 6.83% và biên độ là 3% thì lãi suất điều chỉnh sẽ là 9.83%. Nếu lãi suất tham chiếu giảm xuống 6.1% thì lãi suất điều chỉnh sẽ là 9.1%.

Lãi suất trên khoản vay thế chấp có lãi suất điều chỉnh được gắn với một chỉ số. Một số chỉ số được sử dụng cho các ARM khác nhau, mỗi chỉ số được thiết lập bằng cách sử dụng lãi suất của một loại chứng khoán bảo đảm được giao dịch chủ động, một khoản vay hoặc một khoản tiết kiệm ngân hàng. Thường, các chỉ số thế chấp đều có mối tương quan với nhau, nghĩa là dù điều kiện kinh tế thay đổi như thế nào thì các chỉ số này cũng biến động theo cùng chiều với nhau, cùng lên hoặc xuống.

Vai trò của Ngân hàng Nhà nước trong xác định lãi xuất

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đóng một vai trò quan trong trong việc điều chỉnh những kỳ vọng về lạm phát. Điều này phần lớn là sẽ nhờ nhận thức và đánh giá của thị trường trái phiếu về việc NHNN kiểm soát lạm phát thông qua việc điều chỉnh lãi suất điều hành ngắn hạn và ổn định lãi suất dài hạn như thế nào.

Một lần nữa, lãi suất của các khoản thế chấp có mối tương quan mật thiết với lợi suất của trái phiếu chính phủ. Do vậy, nếu bạn đang cố gắng dự báo lãi suất của khoản vay thế chấp có lãi suất cố định kỳ hạn 30 năm trong tương lai, hãy chú ý xem xét và hiểu lợi suất trái phiếu chính phủ kỳ hạn 5 năm hoặc 10 năm và theo dõi thị trường – nơi phản ánh tốt nhất mức độ hiệu quả của chính sách tiền tệ do NHNN ban hành.

Dự báo những thay đổi lãi suất

Nếu bạn đang cố gắng dự báo những thay đổi về lãi suất, bạn hãy xem xét đường cong lợi suất trái phiếu chính phủ có thời hạn từ ba tháng đến 30 năm. Khi đường cong có hình dạng phẳng hoặc dốc xuống, điều đó có nghĩa là thị trường kỳ vọng NHNN sẽ giữ lãi suất ngắn hạn ổn định hoặc hạ lãi suất xuống mức thấp hơn. Ngược lại, khi đường cong có xu hướng dốc lên, thị trường kỳ vọng NHNN sẽ tăng lãi suất ngắn hạn.

Độ dốc của đường cong lợi suất theo một trong hai hướng trên được xem là dấu hiệu cho thấy mức độ kỳ vọng của thị trường về việc NHNN sẽ tăng hoặc giảm lãi suất ngắn hạn. Giá của các hợp đồng tương lai trái phiếu chính phủ cũng là một dấu hiệu cho thấy kỳ vọng của thị trường đối với lãi suất ngắn hạn trong tương lai.

Tại sao lãi suất quan trọng đối với thị trường nhà ở?

Lãi suất là khá quan trọng đối với thị trường nhà ở. Chúng xác định số tiền bạn sẽ phải trả khi vay tiền mua nhà và chúng ảnh hưởng đến giá trị của căn nhà bạn mua. Một mức lãi suất vay thấp thường có xu hướng làm tăng nhu cầu mua nhà từ đó đẩy giá nhà lên cao. Ngược lại, một mức lãi suất cao sẽ kìm hãm nhu cầu chi tiêu của mọi người trên thị trường nhà ở. Do đó, hiểu lãi suất đóng vai trò quan trọng khi lập mục tiêu tài chính cá nhân mua căn nhà đầu tiên. 

Yếu tố nào ảnh hưởng đến mức lãi suất được áp dụng cho các khoản thế chấp?

Có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến chi phí của khoản vay mua nhà. Các bên cho vay trước tiên sẽ xem xét chi phí vay chung trong nền kinh tế, dựa trên tình hình nền kinh tế và chính sách tiền tệ của chính phủ. Sau đó, các yếu tố cá nhân, chẳng hạn như lịch sử tín dụng, thu nhập, loại khoản vay và số dư khoản vay mà bạn muốn vay, sẽ đóng vai trò quyết định mức lãi suất áp dụng cho bạn khi vay tiền mua nhà. Những kiến thức đầu tư tài chính cá nhân cơ bản sẽ giúp bạn hiểu cách ngân hàng xác định lãi suất, từ đó có sự chuẩn bị để có lịch sử tín dụng tốt và từ đó có khoản vay có lãi suất tốt nhất sẽ giúp bạn tiết kiệm tiền đang kể. Giả sử nếu khoản vay mua nha 20 năm với lãi suất 9% vs. lãi suất 9.5% có thề khác nhau hơn 10% thanh toán hàng tháng. Ngoài ra, nên chú ý tìm hiểu lãi suất của nhiều ngân hàng để có sự so sánh và chọn lựa được phướng án tốt nhất. 

Nên chọn khoản thế chấp có lãi suất cố định hay lãi suất có thể điều chỉnh?

Nói chung, một khoản vay có lãi suất có thể điều chỉnh thường có ý nghĩa hơn trong bối cảnh lãi suất gia tăng và dự kiến sẽ giảm trong tương lai. Ngược lại, nếu các khoản thanh toán là quan trọng đối với bạn và lãi suất được dự đoán sẽ tương đối ổn định hoặc tăng, một khoản thế chấp có lãi suất cố định thường được xem là phương án lựa chọn tốt hơn.

Các phương pháp phổ biến để đánh giá xu hướng lãi suất trong tương lai bao gồm xem xét đường cong lợi suất, theo dõi lợi suất trái phiếu chính phủ kỳ hạn 10 năm và chú ý đến chính sách tiền tệ của NHNN. Nói ngắn gọn là trong môi trường lãi suất có đang cao , chọn lãi suất điểu chỉnh có lợi hơn vì khi lãi suất xuống, lãi suất của khoản vay của bạn sẽ xuống theo. Ngước lại trong môi trường lãi suất thấp, thì chọn lãi suất cố định hoặc thương lượng thời gian lãi suất cố định càng thấp càng tốt.