Tỷ lệ hấp thụ là gì?

Điểm nhấn chính:

- Tỷ lệ hấp thụ được sử dụng trên bất động sản để đánh giá tốc độ bán nhà có sẵn tại một thị trường cụ thể trong một khoảng thời gian nhất định.

- Tỷ lệ này được tính bằng cách chia số nhà đã bán trong khoảng thời gian được phân bổ cho tổng số nhà có sẵn.

Tỷ lệ hấp thụ và thị trường

Tỷ lệ hấp thụ (Absorption rate) cho biết thông tin về tốc độ bán nhà nhanh hay chậm trên thị trường bất động sản nhà ở. Qua đó thể hiện lực cầu trên thị trường và mức độ quan tâm của thị trường đối với khu vực, dự án cụ thể. Ngược lại, chúng ta cũng có thể tính toán được thời gian dùng để bán hết nguồn cung.

Trong điều kiện thị trường có tỷ lệ hấp thụ thấp, chủ đầu tư bất động sản có thể buộc phải giảm giá niêm yết để thu hút người mua. Ngoài ra, đại lý có thể tăng giá mà không làm giảm nhu cầu đối với ngôi nhà nếu thị trường có tỷ lệ hấp thụ cao. Tỷ lệ hấp thụ cũng quan trọng đối với người mua và người bán khi họ quyết định thời điểm mua và bán.

Tỷ lệ hấp thụ có thể báo hiệu cho các nhà phát triển bắt đầu xây dựng nhà mới. Trong điều kiện thị trường có tỷ lệ hấp thụ cao, nhu cầu có thể đủ cao để đảm bảo sự phát triển hơn nữa của các bất động sản. Các giai đoạn có tỷ lệ hấp thụ thấp hơn cho thấy thời kỳ hạ nhiệt của quá trình xây dựng.

Tỷ lệ hấp thụ là yếu tố quan trọng khi thẩm định giá trị của bất động sản. Ngoài ra, ngân hàng hay các bên cho nhà đầu tư bất động sản vay cũng dựa vào tỷ lệ hấp thụ tiềm năng của dự án để đưa ra mức cho vay và lãi suất phù hợp.

Cách tính tỷ lệ hấp thụ

Để tìm tỷ lệ hấp thụ trong bất động sản, chúng ta chia tổng số nhà đã bán trong một giai đoạn cụ thể cho tổng số nhà có sẵn trên thị trường đó bao gồm mở bán mới và hàng tồn kho.

Giả sử một dự án mở bán 1000 căn hộ trong đợt mở bán đầu tiên và có 900 căn hộ được bán, như vậy tỷ lệ hấp thụ của dự án này trong đợt mở bán đầu tiên là 900/1000 = 90%.

Các yếu tố ảnh hưởng đến tỷ lệ hấp thụ

Nhiều yếu tố ảnh hưởng đến tỷ lệ hấp thụ, mỗi yếu tố đều có khả năng tác động tích cực hoặc tiêu cực đến tỷ lệ hấp thụ.

- Vị trí: Các vị trí đắc địa thường có tỷ lệ hấp thụ cao hơn do nhu cầu cao hơn.

- Giá bán: Các sản phẩm có giá bán phù hợp với nhu cầu thị trường đạt được tỷ lệ hấp thụ cao hơn.

- Tiếp thị và định giá: Các chiến lược tiếp thị hiệu quả và cạnh tranh có thể thúc đẩy tỷ lệ hấp thụ.

- Điều kiện kinh tế: Suy thoái kinh tế có thể làm giảm tỷ lệ hấp thụ vì mọi người cắt giảm chi tiêu.

Cách tỷ lệ hấp thụ phản ánh thị trường bất động sản

Trung Quốc

Ngành bất động sản từ lâu đã là động lực tăng trưởng của nền kinh tế Trung Quốc. Bên cạnh đó, Chính phủ Trung Quốc theo đuổi chính sách “xây trước – lấp đầy sau”. Mặc dù chính sách này đã chứng minh độ hiệu quả của nó tại một vài thành phố như Thâm Quyết và Phố Đông Thượng Hải nhưng đồng thời cũng dẫn đến tình trạng xây dựng quá mức tại các thành phố nhỏ khác, dẫn đến tình trạng xuất hiện các thành phố có hàng loạt nhà cao tầng nhưng không có cư dân sinh sống.

Theo thống kê, trong giai đoạn 2011-2013, Trung Quốc sử dụng lượng xi-măng nhiều hơn lượng xi-măng mà Mỹ sử dụng trong cả thế kỷ 20.

Qiu Baoxing, cựu thứ trưởng Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị - Nông thôn, cũng đã phát biểu tại Diễn đàn Phát triển Đô thị và Chất lượng Cao của các Thành phố Trung Quốc năm 2022 rằng tỷ lệ nhà ở bỏ trống đã lên tới 15%, một số tỉnh thậm chí có thể đạt 25%-30%.

Thị trường bất động sản năm 2023 đã chứng kiến tình trạng cung vượt cầu tại các thành phố của Trung Quốc mà ngay cả 1,4 tỷ người dân Trung Quốc cũng không thể lấp đầy.

Một thống kê khác lại cho biết, tính đến năm 2023, 80-90% hộ gia đình tại Trung Quốc đã có nhà và hơn 20% hộ gia đình sở hữu trên 2 căn nhà. Điều này có nghĩa, nhu cầu thị trường bất động sản Trung Quốc đến từ việc mua để đầu tư, đầu cơ vì người dân tin vào việc đầu tư vào bất động sản sẽ mang lại lợi nhuận và Chính phủ sẽ không để ngành bất động sản chết.

Do đó, khi Chính phủ Trung Quốc mạnh tay với chính sách “ba lằn ranh đỏ” và thắt chặt các điều kiện khi mua nhà thứ hai đối với người dân dẫn đến khủng hoảng cho thị trường bất động sản Trung Quốc. Các dự án được xây mới không nhận được tỷ lệ hấp thụ và lấp đầy từ phía thị trường. Ngoài ra, vài nguyên nhân khác dẫn đến tình trạng bất động sản bị bỏ trống là dịch Covid-19 khiến người dân quyết định bỏ đô thị để về quê, đồng thời tình trạng thất nghiệp ở người trẻ Trung Quốc khiến nhu cầu thực tế cho bất động sản giảm sút.

Theo tính toán của ANZ, Trung Quốc có khoảng 2.9 tỷ m2 diện tích sàn chưa được bán vào cuối năm 2024 bao gồm cả căn hộ và nhà ở đang xây dựng. Con số này lớn hơn gần gấp đôi diện tích của London (1.57 tỷ m2) và gần bằng 50 Quận Manhattan (59 triệu m2) của New York cộng lại.

TPHCM - Việt Nam

Năm 2022, thị trường bất động sản Việt Nam trải qua giai đoạn khó khăn khi hàng loạt các vụ bê bối liên quan đến ngành bất động sản như Tân Hoàng Minh, Vạn Thịnh Phát và siết tín dụng từ phía Ngân hàng Nhà nước.

Sang năm 2023, tỷ lệ hấp thụ tại thị trường TPHCM chỉ đạt 50% lượng mở bán mới mặc dù nguồn cung hạn chế nhưng do chủ yếu sản phẩm mở bán mới thuộc phân khúc cao cấp trở lên trong khi nhu cầu thị trường nằm ở phân khúc trung cấp trở xuống. Ngoài ra, nửa đầu năm 2023 chứng kiến lãi suất tăng cao khiến người mua gặp khó khăn trong việc vay mua nhà.

Đến Q2/2024, tỷ lệ hấp thụ tại TPHCM theo CBRE đạt 80% nhưng không hẳn là dấu hiệu tích cực do số lượng dự án mở bán mới vẫn còn hạn chế và thuộc phân khúc cao cấp.

Tỷ lệ hấp thụ không thể phản ánh toàn bộ tình hình thị trường bất động sản mà cần hiểu rõ tỷ lệ hấp thụ được tính dựa trên lượng mở bán mới hay lượng tồn kho. Đồng thời cũng cần nhìn vào khung thời gian được áp dụng để tính toán và phân khúc sản phẩm.

Nhìn chung, tỷ lệ hấp thụ là một chỉ báo quan trọng về sức khỏe của thị trường bất động sản, phản ánh sự cân bằng giữa cung và cầu đối với không gian cho thuê hoặc mua. Tỷ lệ hấp thụ cao thường cho thấy nhu cầu mạnh mẽ, cho dù là bất động sản nhà ở, thương mại hay công nghiệp. Nhu cầu này thường tương quan với điều kiện kinh tế tích cực, tăng trưởng dân số hoặc hoạt động kinh doanh gia tăng. Ngược lại, tỷ lệ hấp thụ thấp cho thấy thị trường cung vượt cầu hoặc nhu cầu suy giảm, có thể là do suy thoái kinh tế, thay đổi nhân khẩu học hoặc thay đổi trong hành vi của người tiêu dùng.