Quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất (Land Use Rights, QSDĐ) tại Việt Nam, theo quy định của Hiến pháp và Luật Đất đai, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Trong hệ thống pháp luật hiện hành, quyền sử dụng đất là quyền hợp pháp mà Nhà nước trao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, doanh nghiệp để khai thác, sử dụng đất cho các mục đích nhất định. Đây được coi là một loại tài sản đặc biệt, vừa mang tính công (vì thuộc sở hữu toàn dân), vừa mang tính cá nhân (vì được xác lập quyền sử dụng riêng cho chủ thể cụ thể).

Người có quyền sử dụng đất hợp pháp được thực hiện các quyền: chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất…, tùy theo loại đất, thời hạn sử dụng và mục đích sử dụng ghi trên Giấy chứng nhận.

Những điểm mới về quyền sử dụng đất trong Luật Đất đai (sửa đổi) có hiệu lực từ 2025, đặc biệt đối với khối doanh nghiệp và ngành bất động sản:

- Thống nhất giữa Luật Đất đai và Luật Kinh doanh BĐS về quyền chuyển nhượng QSDĐ gắn với dự án. 

- Bổ sung quy định về đấu giá, đấu thầu QSDĐ theo hướng công khai, minh bạch, tránh tình trạng giao đất không qua đấu giá gây thất thoát ngân sách nhà nước.

- Cho phép người nước ngoài được thuê đất dài hạn để phát triển các dự án nhà ở, KCN, khu dịch vụ, góp phần thu hút FDI và tăng tính quốc tế hóa của thị trường BĐS.

- Cải tiến quy trình cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, rút ngắn thời gian giải quyết thủ tục hành chính, đẩy mạnh số hóa hồ sơ địa chính.

Các thay đổi trên có tác động hai chiều đối với thị trường BĐS. Một mặt, việc làm rõ và mở rộng quyền sử dụng đất tạo ra sự minh bạch, nâng cao khả năng tiếp cận đất đai của doanh nghiệp và nhà đầu tư, đồng thời mở rộng thị trường thứ cấp về QSDĐ. Mặt khác, các yêu cầu chặt chẽ về đấu giá, đấu thầu và công khai quy hoạch cũng sẽ tăng áp lực tuân thủ và chi phí phát triển dự án, đặc biệt với những doanh nghiệp có quỹ đất pháp lý chưa rõ ràng.