Sở hữu nhà ở – Sức bật kinh tế từ cho vay thế chấp

Điểm nhấn chính:

 - Cho vay thế chấp mua nhà là khi các tổ chức tài chính cấp các khoản vay cho cá nhân hoặc doanh nghiệp để mua bất động sản, với chính tài sản này làm tài sản đảm bảo. 

- Tín dụng bất động sản đã tăng trưởng hơn 16% trong năm 2024, vượt qua mức tăng trưởng tín dụng chung toàn hệ thống ở mức khoảng 15%.  

Cho vay thế chấp mua nhà là gì?

“An cư lạc nghiệp” từ lâu đã là khát vọng lớn của nhiều thế hệ người Việt. Trong bối cảnh giá nhà ngày càng cao, thu nhập chưa bắt kịp tốc độ tăng giá bất động sản, thì cho vay thế chấp mua nhà trở thành chiếc cầu nối quan trọng giúp hàng triệu gia đình hiện thực hóa giấc mơ sở hữu tổ ấm. Nó còn đóng vai trò như một đòn bẩy tài chính thúc đẩy tiêu dùng, đầu tư và tăng trưởng kinh tế bền vững ở cấp độ quốc gia.

Cho vay thế chấp mua nhà là khi các tổ chức tài chính cấp các khoản vay cho cá nhân hoặc doanh nghiệp để mua bất động sản, với chính tài sản này làm tài sản đảm bảo. Các khoản vay này thường có thời gian dài hạn, từ 15 đến 30 năm, và được trả góp hàng tháng bao gồm cả gốc lẫn lãi. Như vậy người dân có thể sở hữu nhà mà không phải trả toàn bộ giá trị ngay lập tức, đồng thời cung cấp cho các tổ chức tài chính một tài sản sinh lời lâu dài.  

Vai trò của cho vay thế chấp mua nhà

Các nghiên cứu thực nghiệm chỉ ra rằng mở rộng tín dụng bất động sản có tác động tích cực đáng kể đến tổng sản phẩm quốc nội (GDP), thông qua việc thúc đẩy tiêu dùng hộ gia đình, đầu tư xây dựng và tăng nhu cầu lao động trong ngành bất động sản và các ngành phụ trợ.

Một nghiên cứu của Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF, 2022) cho thấy rằng, ở các nền kinh tế mới nổi, mỗi mức tăng 10% trong cho vay thế chấp mua nhà có thể kéo theo mức tăng trưởng GDP từ 1% đến 1.5% trong dài hạn, dù mức độ ảnh hưởng này có thể khác nhau tùy theo mức độ phát triển thị trường tài chính, chất lượng tài sản đảm bảo, và rủi ro tín dụng đi kèm. Tác động lan tỏa của cho vay thế chấp mua nhà được ghi nhận không chỉ trong tiêu dùng cá nhân mà còn trong tích lũy tài sản, gia tăng đầu tư vào hạ tầng và khả năng huy động nguồn lực xã hội.

Một báo cáo khác từ World Bank (2019) cũng cho rằng việc phát triển thị trường cho vay thế chấp có thể giúp gia tăng khả năng tiếp cận nhà ở. Cụ thể, trong dự án Tài chính Nhà ở tại Kenya (2019), ngân hàng Thế giới phê duyệt khoản vay 250 triệu USD nhằm tăng khả năng tiếp cận tài chính nhà ở dài hạn cho người dân Kenya. Dự án hỗ trợ thành lập Tổ chức Tái cấp vốn Thế chấp Kenya (KMRC), một tổ chức tài chính tư nhân cung cấp nguồn vốn dài hạn cho các tổ chức cho vay, từ đó khuyến khích họ cho vay mua nhà dài hạn. Dự án kỳ vọng tăng gấp ba tỷ lệ hộ gia đình đô thị có thể tiếp cận vay thế chấp và tạo ra khoảng 132,000 việc làm mới.

Tại Việt Nam, theo số liệu từ Ngân hàng Nhà nước, tín dụng bất động sản đã tăng trưởng hơn 16% trong năm 2024, vượt qua mức tăng trưởng tín dụng chung toàn hệ thống ở mức khoảng 15%. Điều này phản ánh sự phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản trong nước, đồng thời cho thấy vai trò ngày càng rõ nét của cho vay thế chấp mua nhà như một kênh dẫn vốn hiệu quả cho nền kinh tế.  

Phát triển cho vay thế chấp mua nhà tại Việt Nam

Cho vay thế chấp mua nhà đóng vai trò là một trong những trụ cột tài chính quan trọng nhất đối với nền kinh tế đang phát triển như Việt Nam. Ngoài việc hỗ trợ người dân hiện thực hóa giấc mơ sở hữu nhà ở, hệ thống cho vay thế chấp mua nhà còn tác động mạnh mẽ đến tăng trưởng GDP thông qua hiệu ứng lan tỏa từ thị trường bất động sản sang các ngành phụ trợ như xây dựng, vật liệu, nội thất, tài chính và dịch vụ.

Theo Tổng cục Thống kê, khu vực bất động sản và xây dựng chiếm xấp xỉ 10% GDP Việt Nam (năm 2023), đóng góp hơn 4 triệu việc làm trực tiếp và gián tiếp. Khi cho vay thế chấp mua nhà tăng trưởng, nhu cầu nhà ở tăng cao kích thích đầu tư vào hạ tầng, thi công, chất liệu xây dựng, đồ nội thất v.v., từ đó góp phần vào tăng trưởng tổng thể.

Sự phát triển nhanh chóng của tầng lớp trung lưu - ước tính chiếm trên 40% dân số có thu nhập trung bình hoặc cao (theo World Bank, 2022) - đang thúc đẩy nhu cầu nhà ở tăng nhanh, song hành với quá trình đô thị hóa, chuyển dịch lao động và gia tăng thu nhập. Trong năm 2024, tín dụng bất động sản tăng trưởng hơn 16%, vượt mức trung cá nhìn chung của toàn hệ thống (15%), cho thấy vai trò dẫn dắt của khu vực này.

Cho vay thế chấp mua nhà cũng đóng vai trò quan trọng trong tăng tài sản hộ gia đình và kích thích tiêu dùng thông qua hiệu ứng tài sản (wealth effect). Khi giá trị nhà ở tăng, các hộ gia đình có xu hướng chi tiêu nhiều hơn, từ đó gián tiếp đóng góp vào tăng trưởng kinh tế. Tại Việt Nam, tiêu dùng hộ gia đình chiếm khoảng 65% GDP, trong khi con số này tại Mỹ là 68% (World Bank, 2023).

Tuy nhiên, mối quan hệ giữa cho vay thế chấp mua nhà và tăng trưởng không phải lúc nào cũng tuyến tính. Lịch sử tài chính đã chỉ rõ: khi cho vay thế chấp mua nhà bùng nổ và thiếu giám sát, rủi ro bong bóng tài sản và khủng hoảng tài chính là hoàn toàn có thể xảy ra, như đã thể hiện trong khủng hoảng thế chấp dưới chuẩn (subprime crisis) năm 2008. Do đó, Việt Nam cần phát triển thị trường cho vay thế chấp mua nhà một cách bền vững, đồng bộ với khung pháp lý chặt chẽ, các chuẩn mực an toàn và giám sát tiến dụng hiệu quả.  

Các yếu tố ảnh hưởng đến cho vay thế chấp mua nhà

Cho vay thế chấp mua nhà chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố vĩ mô và chính sách điều hành kinh tế. Dưới đây là bốn yếu tố then chốt:

1. Tăng trưởng GDP: Tốc độ tăng trưởng kinh tế có mối quan hệ trực tiếp với nhu cầu nhà ở và khả năng tiếp cận cho vay thế chấp mua nhà. Khi GDP tăng, thu nhập và tỷ lệ việc làm cũng tăng, làm gia tăng nhu cầu mua nhà. Ví dụ, trong giai đoạn 2020–2023, Việt Nam đạt mức tăng trưởng GDP trung bình khoảng 6%/năm. Trong cùng kỳ, theo Ngân hàng Nhà nước, tổng dư nợ cho vay lĩnh vực bất động sản tăng trưởng bình quân hơn 15%/năm.

2. Lạm phát và ổn định tiền tệ: Khi lạm phát tăng cao, sức mua của người dân suy giảm, và Ngân hàng Nhà nước buộc phải nâng lãi suất để kiềm chế giá cả. Điều này khiến chi phí vay thế chấp tăng lên. Chẳng hạn, năm 2023, lạm phát tại Việt Nam đạt gần 4,5%, kéo theo việc điều chỉnh lãi suất điều hành lên mức 6% từ 4% trong năm 2022, khiến lãi suất vay mua nhà trung bình tại các ngân hàng thương mại tăng từ 9% lên khoảng 11%/năm.

3. Chính sách lãi suất của Ngân hàng Trung ương: Lãi suất tái cấp vốn (refinancing rate) được Ngân hàng Nhà nước Việt Nam sử dụng như công cụ điều hành tiền tệ, ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí vốn của các ngân hàng thương mại. Ví dụ, vào Q1/2023, việc nâng lãi suất tái cấp vốn từ 5% lên 6% đã khiến mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà tăng theo, làm giảm số lượng đơn vay thế chấp mới tại một số ngân hàng lớn tới 12% so với cùng kỳ năm trước.

4. Chính sách tăng trưởng tín dụng: Mỗi năm, Ngân hàng Nhà nước phân bổ hạn mức tăng trưởng tín dụng cho các ngân hàng thương mại, nhằm đảm bảo ổn định hệ thống tài chính và kiểm soát rủi ro tín dụng. Năm 2024, chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng toàn ngành là 15%, trong đó các lĩnh vực ưu tiên như sản xuất và nhà ở xã hội được khuyến khích, còn các khoản vay bất động sản cao cấp bị siết lại. Hệ quả là nhiều ngân hàng phải rà soát lại danh mục cho vay bất động sản, làm giảm tốc độ giải ngân cho vay thế chấp mua nhà trong Q2.  

Cho vay thế chấp mua nhà trong thời kỳ kinh tế suy thoái

Trong bối cảnh kinh tế suy thoái, thị trường cho vay thế chấp mua nhà thường chịu tác động tiêu cực rõ rệt, với sự sụt giảm cả về cung lẫn cầu. Các yếu tố chính gây ra tình trạng này bao gồm:

1. Suy giảm nhu cầu vay mua nhà: Khi nền kinh tế rơi vào suy thoái, tỷ lệ thất nghiệp gia tăng và thu nhập người dân bị ảnh hưởng. Điều này khiến nhiều hộ gia đình trì hoãn kế hoạch mua nhà, dẫn đến lượng đơn vay thế chấp mới giảm mạnh. Ví dụ, trong năm 2020 – thời kỳ đại dịch COVID-19 bùng phát – tổng số hợp đồng vay mua nhà mới tại Việt Nam đã giảm hơn 20% so với năm trước.

2. Suy yếu khả năng trả nợ và chất lượng tài sản: Người vay gặp khó khăn trong việc thanh toán khoản vay, đặc biệt đối với các khoản vay lãi suất thả nổi. Sự suy yếu này làm gia tăng nợ xấu trong hệ thống ngân hàng. Theo Báo cáo của NHNN năm 2021, tỷ lệ nợ xấu trong nhóm tín dụng bất động sản tăng từ 1,5% lên 2,3% chỉ trong vòng 12 tháng.

3. Thắt chặt điều kiện tín dụng: Các ngân hàng có xu hướng áp dụng chính sách tín dụng thận trọng hơn trong thời kỳ kinh tế khó khăn nhằm kiểm soát rủi ro, thông qua việc nâng tiêu chuẩn thẩm định tín dụng, yêu cầu tài sản đảm bảo cao hơn và tăng chi phí bảo hiểm rủi ro. Kết quả là, dù lãi suất có thể giảm do chính sách hỗ trợ, người dân vẫn khó tiếp cận được khoản vay phù hợp.  

Cân bằng giữa mở rộng và ổn định

Cho vay thế chấp mua nhà là trụ cột của sự tăng trưởng kinh tế hiện đại. Nó thúc đẩy sở hữu nhà, hỗ trợ việc làm, khuyến khích tiết kiệm và tăng trưởng tiêu dùng thông qua hiệu ứng tài sản.

Tuy nhiên, các lợi ích này đi kèm với rủi ro tiềm ẩn. Việc cho vay quá mức có thể dẫn đến bong bóng tài sản, căng thẳng tài chính và các cú sốc hệ thống. Tại Việt Nam, giai đoạn 2021-2022 xảy ra hiện tượng "đầu năm đất nóng, cuối năm đất lạnh" do đầu cơ, thổi giá nhà đất quá mức từ đầu năm 2021 dẫn đến bóng bóng bất động sản vỡ trận vào giữa tới cuối năm 2022.

Cụ thể, theo số liệu của Bộ Xây dựng, đến cuối năm 2021, tính chung trên phạm vi cả nước, giá căn hộ chung cư đã tăng bình quân khoảng 5–7%; giá nhà ở riêng lẻ trong dự án tăng 15 - 20%; giá đất nền tăng 20 - 30% so với thời điểm cuối năm 2020. Điều này đã gây ra nhiều hệ lụy cho thị trường bất động sản cũng như nền kinh tế nói chung. Khi bong bóng vỡ, nguồn cung và giao dịch trên thị trường bất động sản sụt giảm mạnh, khiến nhiều nhà đầu tư và người mua nhà chịu thiệt hại lớn.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong Q4/2022, lượng giao dịch nhà ở giảm hơn 30% so với cùng kỳ năm trước, đặc biệt ở phân khúc đất nền và nhà riêng lẻ. Ngoài ra, việc thắt chặt tín dụng bất động sản từ cuối năm 2022 đã làm gia tăng áp lực tài chính lên các doanh nghiệp trong ngành, dẫn đến tình trạng khó khăn thanh khoản và chậm tiến độ bàn giao dự án. Những diễn biến này cho thấy rõ ràng rủi ro của việc tăng trưởng tín dụng bất động sản không kiểm soát, đồng thời cảnh báo về sự cần thiết của các biện pháp quản lý và giám sát chặt chẽ để đảm bảo thị trường phát triển bền vững và ổn định.

Đối với các nền kinh tế đang phát triển như Việt Nam, việc cân bằng cho vay thế chấp mua nhà là rất quan trọng. Sự đô thị hóa nhanh chóng và tầng lớp trung lưu đang gia tăng tạo ra nhu cầu lớn về nhà ở và tín dụng. Do đó, cho vay thế chấp mua nhà cần được hỗ trợ bởi một khung pháp lý vững mạnh, bao gồm các tiêu chuẩn cho vay thận trọng, chính sách tiền tệ phản ứng linh hoạt và sự minh bạch trong phát triển bất động sản.

Ngoài ra, thị trường cho vay thế chấp mua nhà Việt Nam cũng đối mặt với nhiều thách thức cấu trúc cần giải quyết để tránh các hệ lụy tài chính trong dài hạn. Việc NHNN đặt mục tiêu tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống ở mức 15% trong năm 2024 cho thấy sự thận trọng trong điều hành, dù nhu cầu vay bất động sản vẫn ở mức cao. Để duy trì cân bằng giữa kích thích tăng trưởng và đảm bảo an toàn hệ thống, NHNN đã triển khai cơ chế kiểm soát tín dụng dựa trên phân bổ hạn mức theo năng lực tài chính, chất lượng tài sản và mức độ rủi ro của từng ngân hàng.

Triển vọng cho thị trường cho vay thế chấp mua nhà trong năm 2025 vẫn tích cực, theo VinaCapital với dự báo tăng trưởng khoảng 18–20% nhờ vào đà phục hồi kinh tế, xu hướng gia tăng thu nhập và nhu cầu nhà ở tiếp tục tăng. Sự mở rộng của thị trường nhà ở xã hội và các dự án đô thị vệ tinh quanh các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng đang mở ra cơ hội mới cho dòng tín dụng dài hạn.

Tuy nhiên, để tận dụng cơ hội này một cách bền vững, Việt Nam cần hướng đến việc phát triển một thị trường cho vay thế chấp mua nhà đa tầng, minh bạch và hiệu quả hơn. Điều đó bao gồm: (i) mở rộng khả năng huy động vốn dài hạn qua trái phiếu thế chấp; (ii) khuyến khích hình thành thị trường thứ cấp để giảm áp lực lên bảng cân đối ngân hàng; (iii) tăng cường giám sát tín dụng đối với các khoản vay có rủi ro cao và kiểm soát đầu cơ.

Tóm lại, cho vay thế chấp mua nhà đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy tăng trưởng kinh tế Việt Nam. Việc quản lý chặt chẽ và hiệu quả cho vay thế chấp mua nhà sẽ giúp ổn định thị trường tài chính, góp phần vào sự phát triển bền vững của nền kinh tế.